LE CONSTAT

La Fédération des Promoteurs Immobiliers a constaté une baisse des ventes de logements neufs par rapport aux deux années précédentes. Les ventes du 2ème trimestre 2011 baissent de 17% par rapport à la même période en 2010 et de 19% sur le semestre. Le recul des ventes du deuxième trimestre est de 19% en province et de 13% en Ile-de-France.

Les investissements immobiliers locatifs, qui constituaient 63% des ventes des promoteurs sur l’année passée, ne représentent plus que 50% sur le dernier trimestre.

D’autre part, les prix des logements neufs ont fortement augmenté, malgré une demande plus faible.

LES CAUSES

Le régime Scellier a subi un coup de rabot de la part de l’administration fiscale, faisant passer le taux de réduction d’impôt de 25 à 22% pour les Bâtiments Basse Consommation (BBC) et de 25% à 13% pour les autres. L’avantage fiscal a séduit moins de particuliers cette année.

Les promoteurs ont donc fortement orienté leurs projets vers des Bâtiments Basse Consommation pour faire profiter aux acquéreurs d’un pourcentage plus élevé de réduction d’impôt. Ces bâtiments ont cependant un coût de construction plus important, de l’ordre de 10 à 15%, d’où la hausse des prix.

Les futurs acquéreurs ont été confrontés à un important effet de ciseau, coincés entre une hausse des prix des logements, une hausse des taux d’intérêt et une baisse de l’avantage fiscal.

LES CONSÉQUENSES POUR L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF

Le rendement locatif (rentabilité nette) des biens neufs, incluant l’avantage fiscal de la loi Scellier, était de l’ordre de 2,5 à 3% dans des villes à forte rentabilité comme Marseille.

Avec cette hausse des prix des logements neufs, la rentabilité locative va connaître une diminution de l’ordre de 10%.

L’AVENIR

Depuis les derniers troubles économiques de l’été, et notamment la dégradation de la note de la dette américaine, le leitmotiv de la rentrée politique sur le plan fiscal est la réduction du déficit public, pour que la France puisse conserver sa note maximale. Avant de prochaines hausses d’impôt, il y aura donc forcément de nouveaux coups de rabot sur les niches fiscales, dont l’avantage Scellier.

Il est déjà question de diminuer l’avantage fiscal de 10 à 15% dès l’année prochaine.

CE QU’IL FAUT EN RETENIR

Un investissement immobilier locatif doit être rentable sans considérer la réduction d’impôt. Celle-ci ne fait que venir s’ajouter au bénéfice de l’investissement.

Dans ces périodes où l’avenir économique est trouble, les politiques fiscales évoluent sans cesse et peuvent remettre en cause des avantages fiscaux préalablement acquis. Il est donc préférable de s’intéresser à des projets dont la fiscalité n’évoluera pas comme l’investissement locatif dans l’ancien à rénover en profitant du déficit foncier classique ou l’investissement immobilier socialement responsable.