De plus en plus d’actifs de 30-40 ans ne sont plus en mesure d’acquérir leur résidence principale du fait de la hausse des prix de l’immobilier, en province et encore plus à Paris. Ils achètent donc un bien plus petit pour le louer et restent locataires.

Récemment, une étude a montré qu’à Paris, du studio au 5 pièces, il est plus intéressant financièrement d’être locataire que propriétaire sur une durée inférieure à 10 ans. Il est aussi de plus en plus difficile d’emprunter sans un capital de départ conséquent, ou des revenus de plus en plus importants.

A cela s’ajoutent des changements de plus en plus fréquents de résidence principale pour cause de mutation (passer de la banlieue ouest à la banlieue sud de Paris oblige souvent à déménager) ou de changement d’ordre personnel, qui sont synonymes de pertes financières lors d’une revente hâtive.

De l’avis de nombreux conseillers en gestion de patrimoine, investir dans l’immobilier locatif tout en restant locataire est une bonne stratégie patrimoniale sur le long terme. Cela permet entre autres :

  • d’éviter de s’acquitter de la taxe sur les plus values,
  • de posséder un actif doté d’une bonne rentabilité locative qui résiste correctement aux crises et qui protège de l’inflation,
  • de profiter de l’effet de levier du crédit,
  • de se constituer un complément de revenus pour la retraite.

Il faut également noter que les banques sont depuis la crise de 2008 de plus en plus favorables à ce type de financement.

DANS QUELLE VILLE INVESTIR ?

Selon le dossier immobilier du Monde du 14 septembre 2011, « la région parisienne étant hors de prix, mieux vaut s’intéresser aux grandes villes de province pour réaliser un placement locatif ».

Bien qu’il soit tentant d’acheter un logement pour le louer dans des petites villes qui affichent des taux de rentabilité de 7% à 9%, « rien n’assure que la population locale, et donc la demande locative se maintiendra. Le risque est moindre lorsqu’on investit dans une métropole avec une forte activité économique et des universités ».

Le dossier cite des villes comme Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse et Nantes. A Lille, les prix ont connu une augmentation trop importante pour que la rentabilité y soit intéressante.

L’observatoire de l’immobilier du Revenu d’octobre 2011 indique pour ces villes des rentabilités locatives brutes attractives, à savoir :

  • Lyon : 4,15 %
  • Marseille : 5,2 %
  • Montpellier : 5,3 %
  • Toulouse : 4,4 %
  • Nantes : 4,9 %

L’article du Monde précise enfin que « si les tarifs de location sont généralement assez proches au sein d’une même ville, il peut y avoir des écarts de 20% à 40% d’un quartier à l’autre sur les prix de vente. Il faut donc centrer ses recherches sur les secteurs les moins chers, mais où la demande locative est forte ».

DE QUELLE FACON INVESTIR ?

Le principal frein à l’acquisition que rencontrent les investisseurs réside dans le manque de temps et de disponibilité pour rechercher un investissement immobilier de qualité dans une ville qu’ils ne connaissent pas.

Afin de les aider dans leurs projets, deux options s’offrent à eux  :

l’investissement immobilier locatif dans le neuf sur plan, acquis auprès d’un promoteur immobilier : cette solution a l’avantage d’être facilement accessible tant les offres sont abondantes. Mais la rentabilité locative dans le neuf est faible, et les biens sont rarement bien situés.

l’investissement immobilier locatif dans l’ancien, acquis auprès d’un professionnel de l’immobilier dans la ville ciblée : cette solution permet d’accéder à des biens idéalement placés en centre-ville, à rénover ou non, avec une rentabilité locative supérieure à celles mentionnées ci-dessus. La difficulté réside dans la sélection d’un professionnel spécialisé dans l’immobilier locatif ancien, qui plus est ayant une compétence dans le suivi de travaux.

EN CONCLUSION

Pourquoi investir ? pour se constituer un complément de revenus pour préparer sa retraite et se construire un capital.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ancien ? pour réaliser un investissement de valeur sûre lorsqu’on ne peut pas acquérir sa résidence principale.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ancien en province ? pour profiter du dynamisme locatif et de la rentabilité importante de grandes métropoles lorsque Paris n’est plus accessible.