Un article intéressant de Alain Tourdjman (Directeur des Etudes économiques, Veille et Prospective au sein du pôle Stratégie de BPCE) paru le 11 janvier 2012 dans le blog des Echos replace les perspectives immobilières pour 2012 (lien ici).

L’auteur envisage une baisse de 5 à 10% des prix de l’immobilier, comme une soupape de sécurité sur un marché qui a trop fortement augmenté dans certaines zones.

Mais le risque provient surtout pour lui de possibles réglementations qui acentueront la crise du logement, comme une fixation des loyers par exemple. Celle-ci aboutira à un abandon progressif de l’entretien du parc locatif, faute de rentabilité.

Encore une fois, dans des périodes troublées, le choix d’un investissement immobilier locatif demande une sélection stricte passant par un emplacement de qualité, avec un prix d’acquisition dans la fourchette basse pour éviter toute baisse de prix, et un loyer abordable fixé dans la moyenne du marché, pour échapper  à une probable fixation des loyers.

Article de Alain Tourdjman paru le 11 janvier dans le blog des Echos

« L’immobilier ne connaît pas la crise. » C’est en somme ce qu’un investisseur dans la pierre pouvait dire jusqu’ici, non sans une certaine condescendance, à un épargnant privilégiant la bourse. Alors que, sur la seule décennie des années 2000, deux krachs de grande ampleur ont ébranlé les convictions les plus profondes des détenteurs d’actions, les prix de l’immobilier se sont redressés moins d’un an après la crise de 2008 et ont dépassé en 2010 leur point haut antérieur. Cette capacité à préserver la valeur du patrimoine depuis quinze ans, y compris durant des périodes très troublées financièrement, a placé l’immobilier sur un piédestal et semble avoir effacé, dans la mémoire des Français, la possibilité même d’une baisse ou de variations cycliques.

Horizon obscurci
Aujourd’hui, l’horizon s’obscurcit. La série de mesures annoncées par les pouvoirs publics ces derniers mois dans le cadre des restrictions budgétaires touchent particulièrement le secteur. Le durcissement de la taxation des plus-values immobilières (hormis pour la résidence principale), le relèvement de la TVA sur les travaux et le recul des aides à l’investissement privé limitent les incitations à investir dans l’immobilier de rapport et le neuf. De son côté, le marché de l’accession dans l’ancien devrait être privé de plusieurs dizaines de milliers d’acquéreurs dès 2012 avec la restriction du prêt à taux zéro aux seules opérations neuves. Sur le fond, ces mesures ne font pourtant que confirmer et amplifier un retournement de tendance qui était déjà à l’œuvre. La baisse exceptionnelle des taux d’intérêt de 2009 et 2010 a permis aux nouveaux accédants de s’endetter davantage pour un même niveau de remboursement. Ce regain de solvabilité a entretenu l’illusion qu’une hausse des prix sur un rythme de 4 à 5% l’an était durablement compatible avec les capacités contributives de Français dont le pouvoir d’achat par ménage stagne, voire baisse. Seules de nouvelles baisses de taux d’intérêt plus improbables et plus préoccupantes chaque année permettraient de venir à bout de cette folle équation… La remontée des taux d’intérêt depuis le début 2011 sonne le glas de telles illusions, d’autant que la dégradation de l’économie et la période de campagne présidentielle poussent nos concitoyens à l’attentisme.

Un scénario de baisse des prix de 5 à 10% semble d’ores et déjà se dessiner pour 2012. Plus qu’une menace – nous sommes encore bien loin du krach immobilier – ce recul fait figure de soupape de sécurité pour un système qui s’emballait avec plus de 160% de hausse en quinze ans (plus de 200% pour les appartements parisiens ou marseillais).

Une pression sociale
Le vrai risque est ailleurs. C’est un risque de société. Sous la pression sociale et politique d’une partie des Français jugeant insupportables leurs conditions d’accès au logement, le secteur immobilier pourrait progressivement être soumis à des contraintes réglementaires destinées à protéger cette population. Mais, in fine, ces mesures ne conduiraient qu’à accentuer la crise du logement.

Aujourd’hui 65% des individus estiment, selon un sondage Orpi-Ipsos de septembre 2011, qu’il est « difficile de trouver un logement en France pour des gens comme [eux] ». Le prix des logements à l’achat ou en location est bien sûr le premier incriminé. Ceci illustre bien la place déterminante du logement dans les équilibres économiques des Français : il représente à la fois le quart de leur budget et les deux tiers de leur patrimoine. Cependant, entre le locataire dans le privé et le propriétaire dont l’emprunt est remboursé, les écarts se sont nettement creusés. Le premier consacre au logement (énergie comprise) près de 35% de ses dépenses (source : Insee, enquête budget des familles 2006, calculs et analyses BPCE), sans bénéficier d’une réserve de richesse immobilière tandis que le second voit ses charges de logement limitées à 15% de son revenu et dispose d’un patrimoine qui a été multiplié par 2,6 en quinze ans. Pourtant, la demande sociale qui s’exprime actuellement dépasse largement le sentiment d’inégalité économique.

Dans ce même sondage, 60% des locataires interrogés disent renoncer à être propriétaires. Dans une société qui valorise l’autonomie et la capacité de chacun à forger son destin, ce renoncement est une source de fustration. En effet, ils sont de facto privés de la possibilité qu’offre l’accession à la propriété de sécuriser leurs conditions de vie à long terme, notamment à travers une réduction des dépenses lors de la retraite et la disponibilité d’un capital en situation de dépendance. De la même façon, l’élévation des prix immobiliers constitue une entrave majeure à la mobilité alors que les parcours de vie sont davantage marqués par des changements personnels ou professionnels. Le coût d’une pièce supplémentaire pour accueillir un enfant, d’un déménagement vers une zone plus urbanisée pour un travail ou d’une localisation plus prometteuse sur le plan scolaire pour orienter le destin social des enfants peut se révéler hors d’atteinte. Le logement peut donc produire également un profond sentiment de dépossession des moyens de construire son avenir. Au-delà des 3,1 millions de personnes en situation de mal-logement ou de précarité résidentielle, cette perception nourrit les aspirations à une réglementation plus forte et surtout à un encadrement des prix immobiliers à la location comme à la vente .

Boite de Pandore
Il ne s’agit pas d’une hypothèse d’école. La création même de l’Indice de référence des loyers (IRL), substitut de l’Indice du coût de la construction (ICC), comme indice de référence pour les baux, conduit en pratique à assujettir l’évolution des loyers à celle de l’inflation. Selon un sondage Nexity-Ipsos datant également de septembre 2011, 59% des Français souhaitent « limiter la hausse des loyers » et 44% celle des « prix à l’achat ». Dans certaines circonstances, enjeu politique, approfondissement de la crise économique ou nouvelle hausse des prix énergétiques, cette éventualité pourrait s’imposer sous une forme ou une autre.  

C’est pourtant une boîte de Pandore. En 1914, dans le contexte dramatique de la première guerre mondiale, les loyers firent l’objet d’un blocage strict. Faute de rentabilité, le parc de logements ne fut plus guère entretenu, ni développé, et la France accumula un déficit de construction qui perdura jusqu’aux années 1960. La sortie de ce dispositif ne put intervenir que trois décennies après son instauration, et seulement progressivement grâce à la loi dite de 1948 qui, contrairement à son image fut surtout une loi de libération des prix.

En laissant la hausse des prix immobiliers dépasser les limites du supportable pour les accédants, les parties prenantes de la filière logement ont sans doute manqué de vigilance . En s’attachant ensuite à ne solliciter que la puissance publique pour rééquilibrer par des aides, nécessairement inflationnistes, un déséquilibre offre-demande devenu structurel, elles ont persévéré dans l’erreur. Faut-il pour autant mettre en œuvre des mesures d’encadrement des prix dont la conséquence la plus prévisible serait une baisse des mises en chantier, alors que la construction est la clef à la fois de la lutte contre le mal-logement et du relâchement des tensions sur les prix ? Les voies pour répondre à la crise du logement et éviter une profonde crise de l’immobilier restent claires : le développement d’une offre de foncier, notamment publique, abondante et à bas prix et, dans le secteur du bâtiment, la promotion de modes de production plus efficients en termes de construction comme de coûts d’usage ultérieurs pour l’utilisateur.