C’est la question qui a été posée à Olivier Dacquin, Directeur du développement commercial et de la communication de Banque Patrimoine et Immobilier. Il répond que l’immobilier locatif offre toujours des opportunités en 2012, à condition de choisir des investissements respectant les fondamentaux de l’immobilier. Ancien et déficit foncier sont pour lui à privilégier

« Après 15 années de hausse quasiment ininterrompue, l’immobilier est arrivé à une phase charnière de son cycle. Avec des prix au plus haut et une refiscalisation récurrente, nombre de ménages s’interrogent sur la place à donner désormais à la pierre dans leur patrimoine et sur l’intérêt d’un tel investissement par ces temps de réformes et d’élections présidentielles…

Que faire, donc, en 2012 ? L’immobilier locatif conserve-t-il son intérêt patrimonial ? Résolument, oui, à la condition sine qua non que l’investissement locatif soit raisonné, sélectif et replacé sur le long terme. En clair, les investisseurs doivent revenir aux fondamentaux de l’immobilier en apportant une attention particulière à l’emplacement, à la typologie des biens recherchés, et à leurs modes de financement. Explications.

Privilégier les investissements dans les centres villes

Après une période de valorisation relativement homogène des prix immobiliers, voire de relatif rattrapage des zones les moins favorisées, le marché immobilier va, dans les mois à venir, se scinder en trois catégories bien distinctes : le marché des biens d’exception situés en centre-ville, qui, du fait de leur caractère même et d’une offre rare, vont voir leurs prix se maintenir, voire s’apprécier ; le marché de la gamme médiane qui devrait rester stable et le marché des biens de moins bonne facture dont les prix pourraient baisser de 10% à 15% dans les prochains mois.

Déterminer le positionnement d’un bien selon son marché d’appartenance est une étape indispensable pour les investisseurs avisés. En effet, en l’absence d’un marché unanimement porteur, il est important de rappeler qu’il convient plus que jamais de s’informer sur l’offre disponible à la vente, sur la demande locative, sur la centralité de l’emplacement, sur le dynamisme du bassin d’emplois local et sur la proximité des services publics, des transports et des commerces. Tous ces paramètres incontournables sont à prendre en compte avant toute acquisition d’un bien dans le cadre d’un investissement locatif.

Un retour de l’investissement vers le déficit foncier dans l’ancien

Le rabotage des avantages fiscaux en matière d‘investissement immobilier sonne le glas de la période des acquisitions par pur intérêt spéculatif sur l’actif immobilier et de la recherche de plus-values à la revente du bien. Aujourd’hui, en l’absence de visibilité sur la fiscalité de ces prochains mois et même années, une seule chose paraît, en effet, acquise à ce stade : l’immobilier locatif ne sera plus subventionné dans les proportions qu’il a connues au cours des dernières années.

Pour ces raisons, les investissements immobiliers répondront davantage à une approche patrimoniale assagie, conçue sur le long terme. L’immobilier va reprendre sa dimension d’actif de diversification et de valeur refuge. Bien que les rendements actuels demeurent en deçà des 5% (entre 3% et 3,5%) ils se comparent toujours favorablement au fonds des contrats d’assurance-vie, vis-à-vis duquel l’immobilier offre un atout précieux, à savoir sa valeur d’usage, qui écarte a priori le risque d’un écroulement de sa valeur (pour peu qu’il soit à la fois de qualité et bien placé). De plus, la pierre recèle un second atout : celui d’une certaine stabilité patrimoniale, à contre-courant de la volatilité persistante des marchés financiers. Dernier atout de taille de l’immobilier : il peut s’acheter à crédit avec toutes les possibilités d’optimisation de ce dernier (effet de levier, assurance décès représentant une véritable garantie prévoyance pour sa famille, etc.)

Quels montages plébisciter ?

En dehors des fondamentaux de l’immobilier évoqués précédemment, reste à opter pour le bon montage. La baisse des avantages fiscaux du Scellier qui passent de 25% à 13% va émousser son intérêt auprès des investisseurs (même si ce dispositif garde un intérêt). Toutefois, il existe des dispositifs qui conservent leur attractivité dans l’environnement actuel. La refiscalisation du neuf renforce, en effet, le rôle patrimonial de l’ancien. Le mécanisme d’application du déficit foncier découle du droit commun et n’entre donc pas dans le champ du plafonnement global des niches fiscales. 2012 pourrait donc marquer le grand retour des investissements dans l’ancien, pour lequel le traditionnel déficit foncier retrouve tout son sens économique et dont les rendements n’ont rien à envier au neuf. »