La fin annoncée des différentes niches fiscales dans l’immobilier oblige les gestionnaires de patrimoine à s’orienter vers un mécanisme simple et pourtant très efficace de réduction d’impôt tout en réalisant un investissement immobilier locatif de qualité dans l’ancien en centre-ville.

Corinne COCCETTA, responsable du service immobilier d’EQUANCE (cabinet de gestion de patrimoine spécialisé dans le conseil aux expatriés) détaille ce mécanisme ainsi que celui du démembrement de propriété :

« Les revenus fonciers tirés de la location classique de biens immobiliers sont de plus en plus taxés. Pour réduire l’impôt au maximum, deux solutions sont à privilégier :

Le déficit foncier, tout d’abord, qui consiste à créer un passif permettant, le cas échéant, d’effacer totalement l’impôt. Ce déficit se créé par le biais d’une réalisation de travaux dont le coût va pouvoir être déduit, en premier de son revenu foncier puis à hauteur de 10 700 € sur le revenu global (salaires, revenus mobiliers) déclaré. Pour être considérés, les travaux doivent avoir été effectués et payés l’année de son imputation.

Exemple : un bailleur a déclaré, au cours de l’année 2011, 30 000 € de revenu foncier (loyers diminués des charges et intérêts d’emprunt le cas échéant). Par ailleurs, son revenu global à déclarer atteint 60 000 €.
Parallèlement, il a réalisé des travaux d’amélioration de son appartement locatif, pour un montant de 40 000 €. Il va pouvoir effacer totalement ses revenus fonciers de 30 000 € et déduire, en plus, 10 000 € de son revenu global à déclarer. Il déclarera donc, au final, 50 000 € seulement. Une baisse d’impôt conséquente qui va l’aider à faire face au remboursement de son crédit travaux s’il en a souscrit un.

Le démembrement de propriété, ensuite, qui permet au nu-propriétaire (propriété des murs ; l’usufruit, c’est-à-dire l’utilisation des lieux, appartenant à une autre partie) de déduire les intérêts de l’emprunt contracté pour acheter cette nue-propriété, de revenus fonciers existants. Il fait ainsi d’une pierre deux coups : il efface une partie des revenus fonciers provenant de la location d’autres biens immobiliers tout en bénéficiant d’un prix d’achat très compétitif puisque réduit entre 40 et 50 % selon les cas.

Exemple : un couple achète un appartement en nue-propriété d’une valeur de 140 000 € (valeur en pleine propriété : 233 300 €). L’usufruitier est un institutionnel, bailleur social. L’investisseur a contracté un crédit amortissable pour cet achat dont les intérêts d’emprunt représentent, en 2011, 6 400 €. Parallèlement, il a déclaré un revenu foncier fiscal pour la location d’un autre appartement, d’un montant de 20 000 €. Il peut donc déduire ces 6 400 € et ne déclarer au titre de son revenu foncier 2011 que 13 700 €. Les 6 400 € auront ainsi échappé à la fiscalité relative au taux marginal d’imposition de l’investisseur, plus celle des prélèvements sociaux appliqués sur la totalité.

Attention ! Cette déduction des intérêts d’emprunt n’est autorisée qu’aux nus-propriétaires partageant le bien avec un usufruitier, bailleur social. »