La proposition de campagne de François Hollande, relayée par Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, d’encadrer les loyers suscite de nombreuses réactions chez les politiques et professionnels de l’immobilier de tous bords. Quelles sont les conséquences et les perspectives de l’encadrement des loyers ?

LE MECANISME ENVISAGÉ

Il s’agit d’encadrer les loyers lors de la remise en location d’un bien dans les zones tendues comme en Ile-de-France, en région PACA et sur la côte basque. Concrètement, lorsqu’un bien sera remis sur le marché de la location, le loyer ne pourra pas augmenter plus vite que l’indice de référence des loyers (IRL) et l’ancien loyer devra être indiqué sur le bail.

Un mécanisme complémentaire est envisagé dans un second temps afin que le loyer d’un bien ne puisse pas dépasser le niveau moyen constaté dans le quartier.

Le mécanisme envisagé, quelque soit la forme retenue, vise à encadrer les loyers, et non à les bloquer.

LES DIFFICULTÉS TECHNIQUES

Création d’un observatoire des loyers : Pour fixer un niveau moyen de loyer dans un quartier et disposer de points de comparaison, il est nécessaire de créer un observatoire des prix de loyers. Actuellement, une telle base existe en partie sur la région parisienne avec l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) mais elle n’est pas établie pour les autres zones (hormis les indications de l’INSEE et de CLAMEUR). Cet observatoire est techniquement réalisable mais avec un délai relativement long.

Cas des travaux réalisés entre deux locations : les travaux réalisés par les bailleurs en cours de location ou entre deux locations permettent d’améliorer la qualité du logement loué et de maintenir l’état général du parc de logement. Est-ce que les bailleurs effectueront encore ces travaux d’entretien si les loyers sont encadrés par l’IRL entre deux locations ? En Allemagne, pour éviter que les bailleurs ne limitent leurs travaux de rénovation, le mécanisme du miroir des loyers autorise une augmentation de loyers en cas de travaux.

POINTS DE VUES EXPRIMÉS

Jean François LAMOUR, dans une tribune du Cercle des Echos le 25 mai indique que « l’encadrement des loyers conduirait inexorablement à créer un parc avec des logements insalubres et vacants mais aussi à développer un marché noir de la location ». Selon lui, « seule une politique de l’offre permettra de progresser vers l’idéal du logement décent pour tous ».

Pascal Emmanuel GOBRY, dans un article d’ATLANTICO le 25 mai est opposé à cette mesure, citant l’économiste Assar Lindbeck : « Le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace de détruire une ville, avec le bombardement ». Il estime que « le prix des loyers est déterminé par l’offre et la demande » et affirme que « le contrôle des loyers est un point de vue qui est quasi unanimement rejeté par les scientifiques de la discipline ».

Gérard COLLOMB, maire de Lyon, indique que « la pire période du logement en France, ça a été les lois de 1948 qui interdisaient l’augmentation des loyers et donc qui ont amené à une véritable pénurie de logements ».

Laurent VIMONT, DG de Century 21 indiquait au Figaro le 10 mai que « si la mesure est appliquée, un grand nombre de propriétaires qui louent leur appartement le retireront du marché. Du coup, il y aura moins de biens à louer ».

François FILLON, ancien Premier Ministre, a déclaré lundi 4 juin : « Encadrer les loyers, ça veut dire qu’il n’y a plus aucun investissement immobilier ».

TOUT N’EST QUESTION QUE DE RENTABILITÉ

On peut difficilement affirmer que la charge des loyers en zone tendue est acceptable pour les locataires. Elle ne l’est pas, et les loyers doivent bien être maitrisés. Mais pour savoir si les investisseurs vont se désengager de l’immobilier, en créant une pénurie de logement avec un parc de logements insalubres, il suffit de se mettre à la place d’un investisseur, particulier ou institutionnel. Que ce soit pour se créer un revenu complémentaire lors de sa retraite, ou pour investir des montants importants, la rentabilité de l’investissement immobilier (rapport des loyers sur le prix d’achat) doit être proche de celle d’un placement en assurance-vie pour que les investisseurs s’y intéressent.

Actuellement, en zone tendue, c’est le prix élevé de l’immobilier qui impose aux investisseurs de fixer des loyers importants pour s’assurer d’une rentabilité miminale. L’encadrement des loyers fera baisser la rentabilité de l’investissement, et les futurs acquéreurs de logements existants acheteront moins chers pour conserver une rentabilité minimale. Les prix s’ajusteront avec un décalage, et les investisseurs retrouveront leur rentabilité.

A moyen ou long terme, il n’y aura pas de baisse de rentabilité, et donc pas de sous investissement dans le parc de logements anciens. Ce phénomène de régulation a été constaté sur des périodes longues, même en cas de blocage de loyers.

Pour le logement neuf privé, ce phénomène d’autorégulation est discutable car les prix ne peuvent pas s’ajuster. Ils sont déterminés par les coûts de construction et le prix du foncier qui sont sur une tendance haussière. L’encadrement des loyers réduira forcément la rentabilité, et les investisseurs se détourneront surement de ce secteur. Seuls les acquéreurs d’une résidence principale s’intéresseront au logement neuf. Par conséquent, les promoteurs immobiliers s’inquiètent de cette mesure, et cherchent déjà des solutions pour s’adapter (offre low-coast, logement étudiant et résidence senior,…).

ENCOURAGER LA LOCATION SOCIALE ET LA RÉNOVATION DE FACON DURABLE

Pour que les investisseurs continuent à entretenir le parc de logement ancien, il faut appliquer plusieurs mesures de façon conjointe :

Encourager la location sociale, en créant un statut de bailleur privé qui permettrait de fournir immédiatement des logements à loyers modérés en contre partie d’incitations fiscales afin de créer un cercle vertueux, sur le principe du conventionnement ANAH mais de façon beaucoup plus souple et plus incitative. En Allemagne, où les loyers sont beaucoup plus faibles, les déductions fiscales sont beaucoup plus importantes.

Favoriser les travaux d’entretien et de rénovation énergétique : si les loyers sont encadrés entre deux locations, il faut mettre en place un dispositif incitatif donnant au bailleur un retour sur investissement rapide pour les travaux qu’il a engagés.

S’attacher à la remise en location des surfaces vacantes : cela permettrait de combler une partie du déficit de logement neuf, et d’augmenter l’offre rapidement et à moindre coût. En France, les estimations sont de l’ordre de 2,1 millions de logements vacants (hors résidences secondaires et bureaux vides), pour 28 millions d’habitations, soit 7,5%.

– Péreniser les dispositifs fiscaux sur de longues durées : un investisseur peut se satisfaire d’une rentabilité faible, s’il sait qu’elle est assurée sur une longue période. La stabilité et la prévisibilité maintiendront les investisseurs sur le marché du logement ancien, même en cas d’encadrement des loyers. En France, les dispositifs fiscaux sont remis en cause tous les ans, augmentant ainsi l’attentisme des investisseurs.

 

Vous pouvez retrouver cet article sur le site des Echos ici