De nombreux spécialistes insistent sur le fait que le secteur de l’immobilier court un risque de rattrapage avec une forte chute des prix. Comme il existe autant de marchés de l’immobilier que de villes ou de régions, comment savoir si le prix de l’immobilier de votre ville est trop élevé et risque de chuter ?

DÉTERMINATION DU PRIX MOYEN

Un raisonnement simple pour déterminer la juste valeur du prix de l’immobilier dans un secteur donné est de considérer que le prix moyen de l’immobilier est celui qui permet à une population moyenne avec des revenus moyens de se loger dans un logement adapté à une situation personnelle moyenne dans un contexte économique moyen.

Les données moyennes à prendre en compte sont :

– surface moyenne d’un logement pour un couple sans enfant : T3 de 60 m2 (source INSEE)

– salaire moyen d’un couple : source salairemoyen.com

– durée moyenne d’un crédit : 20 ans

– taux moyen actuellement d’un crédit : 4 % avec assurance à 0,3%

– prix de l’immobilier : source immoprix en région et Notaires de Paris en Ile de france.

– capacité d’emprunt mensuel : 33% du revenu moyen mensuel

– les frais de notaire sont payés par apport

EXEMPLE

A Marseille, dans le 4 ème arrondissement, le salaire moyen par ménage est de 2 272 euros par mois. Un T3 de 60 m2 dont le coût est en moyenne de 2 440  €/m2 revient à 146  400 € hors frais de notaire. Les mensualités sont de 923 euros par mois, pour une capacité d’emprunt de 757 euros par mois (33% de 2 272 euros). Les prix de l’immobilier ne sont donc en adéquations avec le pouvoir d’achat. La logique voudrait qu’il y ait un retracement d’environ 22 % du prix de l’immobilier, pour recoller à la capacité d’emprunt des ménages.

RESULTATS SUR QUELQUES VILLES

Prix de l'immobilier et capacité d'emprunt

FACTEURS INFLUENCANT LE PRIX

– attrait : certaines villes peuvent avoir un attrait supérieur ou inférieur à la moyenne, du fait de leur démographie, de leur emplacement ou de l’offre de travail.

– taux de location : dans certains quartiers ou certaines villes, le taux de locataires est plus important que celui des propriétaires. Si les prix de location sont conformes au marché, ces zones peuvent attirer une population ayant un revenu plus faible que la moyenne. L’écart entre le prix moyen de l’immobilier et la capacité d’emprunt est donc faussé (c’est le cas du 3ème arrondissement de Marseille par exemple)

taux des emprunts : les taux sont actuellement historiquement bas. La remontée des taux prévue pour la fin d’année amplifiera l’écart entre la capacité d’emprunt et les mensualités à payer.

taille du logement : l’INSEE donne comme taille de logement moyen 30 m2 par personne, ce qui peut paraître élevé. En prenant pour tous les calculs la même taille de logement, cela permet tout de même de fixer les idées par comparaison.

 

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