La ministre du Logement, Cécile DUFLOT, devrait présenter en conseil des Ministres le mercredi 26 septembre un nouveau dispositif fiscal pour l’investissement immobilier locatif dans le cadre de la présentation du projet de loi de Finances (PLF) de 2013. Ce dispositif serait tourné vers des logements plus sociaux que le Scellier et ne prendra pas en compte le même zonage géographique.

DIMENSION SOCIALE

Ce nouveau dispositif devrait comporter une dimension sociale plus importante que l’ancien dispositif Scellier, avec un plafond de loyer revu à la baisse. Cela irait dans le même sens que la mesure d’encadrement des loyers décidée par le gouvernement et applicable à partir du 1er août 2012.

A cette époque, nous insistions déjà sur le fait qu’il fallait encourager la location sociale, « en créant un statut de bailleur privé qui permettrait de fournir immédiatement des logements à loyers modérés en contre partie d’incitations fiscales afin de créer un cercle vertueux, sur le principe du conventionnement ANAH mais de façon beaucoup plus souple et plus incitative » (lire l’article Encadrement des loyers : conséquences et perspectives).

ZONAGE GÉOGRAPHIQUE

De la même façon, les zones éligibles seront probablement moins étendues que celles de l’actuel zonage du dispositif Scellier, afin de focaliser l’effort sur les zones tendues et de limiter les dérives.

La loi Scellier avait en effet incité les promoteurs à construire dans des zones où le foncier était peu cher, mais où la demande était faible. De nombreux investisseurs privés ont été confrontés à des difficultés importantes pour louer, ce qui a pu remettre en cause leur avantage fiscal.

Le nouveau zonage sera donc basé sur un observatoire plus fin, qui s’appuyera sur les travaux de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, l’ANIL, et sur l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, l’OLAP. Cet observatoire sera en fonctionnement avant la fin de l’année.

FISCALITÉ RETENUE

Le dispositif fiscal sera moins intéressant pour les particuliers que le dispositif Scellier. Il fonctionnera surement sur le principe d’une imputation de l’avantage fiscal sur le revenu imposable, comme le mécanisme du déficit foncier, et non plus sur une réduction d’impôt.

Les détails de l’avantage ne sont pas encore connus, et plusieurs pistes avaient été suggérées :

– relèvement du plafond de déductibilité du déficit foncier sur le revenu imposable de 10 700 € à 15 000 €

– système d’amortissement d’une partie du montant de l’acquisition pour créer une charge impactant les revenus fonciers

– déduction d’une partie des revenus fonciers pendant la durée d’engagement de location, comme l’avait demandée la FNAIM (lire l’article Enfin un pas vers l’investissement immobilier socialement responsable).

PERTINENCE DU DISPOSITIF

Ce nouveau dispositif était attendu de longue date par les promoteurs immobiliers, afin de soutenir les ventes de logement qui s’essoufflaient depuis l’annonce de la fin du dispositif Scellier.

Il prendra tout son sens s’il est applicable aussi au secteur de l’ancien, afin d’attirer des bailleurs privés sociaux ainsi que des institutionnels, pour améliorer l’offre de logements sociaux intégrée aux centres-villes, et plus uniquement en périphérie d’agglomérations où les terrains sont disponibles pour la construction neuve.