Fin de l’avantage Scellier au 31 décembre 2012, chute des mises en chantier, baisse du nombre de permis de construire, les professionnels de la promotion immobilière accumulent les difficultés pour la fin de l’année. Quelles sont leurs perspectives et leurs orientations pour 2013 ?

Les chiffres sont tombés au mois de septembre 2012, et ils ne sont pas bons : baisse de 8,1% des mises en chantier par rapport aux trois derniers mois précédents et baisse de 10,3% de juin à août 2012 par rapport à la même période en 2011 ; recul des permis de construire de 1,2% pour la période de juin à août 2012.

DES PROMOTIONS D’ICI LA FIN D’ANNÉE

Les professionnels s’attendent donc à réaliser l’essentiel de leur chiffre d’affaires lors des derniers mois de l’année en cours. Pour liquider les stocks, les promoteurs auront tendance à multiplier les promotions pour se débarrasser avant la fin de l’année des derniers invendus.

François Bertière, PDG de Bouygues Immobilier, annonce « qu’il n’y a pas de pression sur les prix, car il n’y a pas de stocks invendus. Cependant, comme dans toutes les activités commerciales, il y a des périodes de promotion sur les ventes. C’est le cas actuellement pour un certain nombre d’appartements. »

D’autres, comme Nexity, annonce des baisses des prix d’environ 5% en rognant sur leur marge.

Les plus gros ont, certes, plus de temps pour réfléchir à de nouveaux relais de croissance. D’ici là, ils sont condamnés à repenser leur business model afin de compenser le manque à gagner généré par la fin de cette « béquille » fiscale.

RELAIS DE CROISSANCE

Certains acteurs de la promotion ont décidé de développer des programmes à destination des seniors. « Ce marché se porte très bien et nous envisageons d’y consacrer entre 10 et 12% de notre production totale, en nombre de logements, à partir de 2013 », précise Alain Taravella, le patron d’Altarea. On peut entendre le même son de cloche chez Kaufman qui envisage aussi d’accélérer dans les résidences étudiants aux rendements très attractifs.

Les résidences services, seniors et étudiants vont donc devenir le nouveau fer de lance des promoteurs, quitte à surcharger le marché en augmentant trop rapidement l’offre, au risque de voir les loyers et donc la rentabilité baisser.

Certains promoteurs ont choisi une autre stratégie, en diminuant les surfaces et les prestations pour faire baisser le coût du logement.

ET QUE PENSENT LES PROMOTTEURS DU NOUVEAU DISPOSITIF DUFLOT

François Bertière, de BOUYGUES IMMOBILIER, pense que le dispositif d’investissement locatif prévu pour succéder au Scellier va dans le bon sens. Pour lui, « un système de défiscalisation, de diminution d’impôts de l’ordre de 17 à 20 % – à condition d’avoir des loyers inférieurs de 20 % au prix du marché – permettra de fournir de l’offre pour les classes moyennes ».

En revanche, il reste très attentif à la mise en oeuvre et notamment à la fixation de ces plafonds de loyers. « S’ils sont trop bas, nous ne pourrons pas produire des logements qui offrent un rendement suffisant pour nos investisseurs – un taux de 4 % est nécessaire pour que cela fonctionne. Ensuite, il faut absolument que le dispositif soit en place au 1er janvier. Sinon, nous aurons un trou dans la production. Enfin, si cet avantage fiscal aux investisseurs rentre dans le plafond des niches fiscales des 10 000 euros, cela risque d’en limiter la portée ».

De son coté, Guy Naflizan, président de Kaufman and Broad, dans une interview le lundi 1er octobre sur BFM Business, souligne que « si les promoteurs veulent que ce dispositif fonctionne avec des loyers en baisse de 20%, il faut qu’ils trouvent un niveau de loyer acceptable ». Cela sous-entend un loyer qui permette un minimum de rentabilité. Mais cette rentabilité sera difficile à atteindre, car les coûts de production (foncier et construction) ne pourront pas baisser d’ici 2013 avec des terrains qui ont été acquis en 2012. Pour lui, « les terrains en portefeuille sont au prix du marché. Il faudrait que nous entrions en renégociation avec nos propriétaires fonciers pour baisser leur prix de 20%, ce qui s’annonce difficile ».

Pour les promoteurs, les investisseurs vont donc se détourner de l’immobilier neuf, car la rentabilité ne pourra pas être au rendez-vous. Soumise à la fois à une baisse des loyers et à une hausse (ou au mieux un maintien) du prix de l’immobilier, la rentabilité d’un investissement immobilier locatif dans le neuf, même en prenant en compte l’économie d’impôt (limitée avec le plafond des niches fiscales à 10 000 €) ne tiendra plus la comparaison avec un investissement immobilier locatif dans l’ancien.

 

Vous pouvez retrouver cet article sur le site des ECHOS ici