Selon la dernière étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, sur l’ensemble de l’année 2012, les crédits immobiliers accordés par les banques devraient atteindre un peu plus de 115 Mds€, soit un recul de près de 30 % par rapport à 2011. Pour Michel Mouillart, professeur à l’université Paris Ouest et auteur de cette étude, un tel recul, d’une telle rapidité, n’avait encore jamais été observé.

Business Immo Logement: Lors de la présentation du dernier Observatoire Crédit Logement/CSA sur les crédits immobiliers, vous avez, à plusieurs reprises, évoqué une situation « jamais vue »…

Michel Mouillart: Sur les financements résidentiels et le marché du logement, nous n’avions encore jamais constaté une telle évolution. Mais ce n’est pas tant la brutalité de la chute que sa rapidité qui nous a frappés. En 2008, sur le marché de l’ancien, la chute de l’activité avait commencé au printemps 2008 et avait duré 18, voire 21 mois. Là, la chute de l’activité a commencé à l’été 2011 et, au bout de quatre trimestres, elle est équivalente à celle de 2008-2009. On peut également le constater sur le marché de la construction, qui publie ses plus mauvais chiffres en 15 ans. Dans tous les domaines d’activités, les chutes sont très rapides. Cela nous ramène à la crise des années 90.

BIL: Comment en est-on arrivé là ?

MM: La crise que nous observons est globale. Elle touche autant les secteurs de la construction de maisons individuelles, que la promotion immobilière, le marché de l’ancien ou celui des crédits. C’est rare que tous ces secteurs soient touchés en même temps. C’est aussi rare que les trois événements suivants soient réunis : d’abord, la baisse du moral des ménages, qui a atteint son plus bas niveau, ensuite le retrait du soutien public et enfin, la crise financière. La baisse du moral des ménages est le reflet de la récession économique, de la dégradation du marché du travail et du recul du pouvoir d’achat. A cela s’ajoute toute une partie de la demande privée ne bénéficiant plus du soutien public, que ce soit via le PTZ+ ou le dispositif Scellier. Enfin, la crise financière se traduit par une difficulté des établissements de crédits à se refinancer. Toutes ces causes réunies rendent la période que nous traversons exceptionnelle.

BIL: Vous évoquez également une transformation de la clientèle sur le marché des financements résidentiels…

MM: Cette transformation résulte de tous les facteurs précédemment cités. Elle n’a pas été radicale mais s’est faite en plusieurs temps. A l’été 2011, nous avons fait face à un blocage du marché de l’ancien, avec le déclenchement de la crise des dettes souveraines. Les plus touchés ont été les ménages CSP +, car plus inquiétés par cette crise. Nous avons alors assisté à un début de blocage du marché de la revente. Le mouvement s’est interrompu en octobre/novembre 2011, avec le nouveau rabotage du Scellier et l’annonce de la dégradation du PTZ+ qui ont conduit des ménages « revendeurs » à réaliser par anticipation leurs projets. Début 2012, un autre mouvement a balayé le premier : la suppression du PTZ+ dans l’ancien qui a touché 260 000 primo-accédants, pour un total de 764 000 accédants en 2011. Ce choc-là a véritablement bouleversé la situation. Les ménages disposant de moins de deux SMIC voire de moins de trois SMIC ont vu leurs poids diminuer sur le marché. Les jeunes ménages, sans apport personnel, ont été les plus touchés. De fait, malgré le retrait de cette catégorie, on continue à voir progresser la part de l’apport personnel car les moins biens dotés ont disparu.

BIL: A quoi peut-on s’attendre en 2013 ?

MM: Nous nous attendons à revenir aux plus bas niveaux de 2009. Pour 2012, nous avons une chute du nombre d’accédants de 180 à 190 000 par rapport à 2011 : on devrait réaliser moins de 580 000 accessions à la propriété. Rien ne nous permet aujourd’hui de penser que 2013 sera différent de 2012. La chute devrait même se poursuivre si aucune intervention publique ne vient corriger cela.

BIL: Concernant la production de crédits ou l’indicateur de solvabilité des ménages, peut-on encore tomber plus bas ?

MM: Nous pensons être arrivés à un point bas. La question n’est plus de savoir si cela va encore chuter, mais combien de temps allons-nous rester à ce niveau ? Pour remonter, il faut qu’au moins deux des trois conditions suivantes soient réunies : d’abord, que la demande ait la capacité et les moyens de se projeter dans le futur. Pour cela, il ne faut pas que le chômage continue à progresser et que le pouvoir d’achat baisse. Mais sur ce point, les économistes ne prédisent pas une baisse du chômage avant 2014… La deuxième condition est le soutien public, mais il faut que l’Etat ait la capacité de le faire. Enfin, il faut des conditions de crédits suffisantes et là aussi, les taux d’intérêts peuvent encore baisser, mais plus de façon considérable. Quant à la production de crédits, nous allons entrer dans les dispositions de Bâle III. La dégradation est derrière nous, mais pour l’amélioration, c’est autre chose… Le scénario que nous pouvons craindre est donc de rester deux ou trois ans aux niveaux actuels.

BIL: Quelles seraient les conséquences ?

MM: Le nombre de logements manquants va continuer à s’aggraver. Aujourd’hui, nous estimons à 900 000 ce nombre. En 2013, ce volume atteindrait 1 million de logements. On peut parfaitement craindre que, face à l’ampleur d’un tel volume à produire, les interventions publiques seront beaucoup moins affirmées. Ce qui signifie que les conditions de logements des ménages vont continuer à se détériorer.

Retrouvez l’intégralité de l’interview : « Rien ne nous permet aujourd’hui de penser que 2013 sera différent de 2012 » – Business Immo