Depuis plusieurs semaines, la loi ALUR et le principe de l’encadrement des loyers sont critiqués par la majorité des professionnels de l’immobier. Accusée de faire fuir les investisseurs et de créer la pénurie de logements, la loi ALUR de la ministre Cécile DUFLOT est-elle contreproductive? Décryptages.

Certains reprochent à l’encadrement des loyers de faire fuir les investisseurs.

D’après une étude de Century 21, l’achat de logements anciens par des particuliers en vue de les louer a reculé de 5,8% au 3ème trimestre 2013. Ce chiffre est encore plus alarmant sur Paris et la région parisienne, où la part des investisseurs dans les acquisitions a chuté de près de 11%. Cela n’a rien d’étonnant. Avec une rentabilité nette proche de 0%, un investisseur n’a aucun intérêt à se lancer dans un projet d’investissement immobilier sur Paris ou la région parisienne. Et cela avant même la mise en place de l’encadrement des loyers. Mais l’origine de cette désertion provient surtout des prix de l’immobilier, et non du niveau des loyers. 

Avec un raisonnement simple, l’investisseur classique se positionne sur un bien lorsque la rentabilité nette est supérieure à celle de placements plus classiques, soit environ 3 à 4%, avec une formule simplifiée de la forme : Rentabilité = Loyers / Prix . Avec des loyers fixés, le seul moyen pour maintenir une rentabilité correcte est que les prix baissent. Et si les investisseurs se détournent de l’immobilier dans les zones tendues où les prix sont trop élevées, la demande baissera et les prix baisseront en suivant la loi de l’offre et de la demande, même si l’offre de logements neufs est trop faible.

Derrière l’encadrement des loyers, ce sont les prix élevés de l’immobilier en zones tendues qui sont visés par le gouvernement. Et il est évident qu’effectuer une politique cherchant à faire baisser les prix de l’immobilier ne peut pas plaire aux professionnels de l’immobilier, dont l’activité et la marge sont étroitement liées aux prix de l’immobilier, ou aux propriétaires de biens surévalués.

Dans les villes où il n’existe pas de bulles immobilières, les prix des loyers sont déjà dans les fourchettes fixées par l’encadrement des loyers, et les investisseurs ne désertent pas.

D’autres reprochent trop d’interventionnisme de l’Etat dans le marché de l’immobilier. 

Mais faire baisser les prix de l’immobilier dans les zones tendues est une nécessité pour un gouvernement. Des prix immobiliers décorrélés du revenu des particuliers, comme c’est le cas actuellement dans beaucoup de grandes villes, pèsent sur la croissance et sur la compétitivité des entreprises. La part consacrée à l’immobilier par les ménages (propriétaires comme locataires) est en augmentation constante, et la répercution sur la compétitivité des entreprises est importante (salaire à augmenter pour maintenir un niveau de revenu constant, salariés de plus en plus contraints de s’éloigner de leur travail pour se loger, …). 

La loi ALUR est critiquée car elle favorise les locataires. C’est possible. Mais de récentes études économiques ont montré empiriquement qu’un taux de locataires important dans un pays avait une influence positive sur la diminution du chômage, car les locataires sont plus mobiles lors de recherche d’emploi.