L’Expansion et Votre Argent ont publié en ce début d’année une lettre sur l’immobilier précisant les meilleures conditions pour investir dans l’immobilier locatif en 2014. C’est l’investissement immobilier dans l’ancien avec travaux qui est préconisé pour 2014. Morceaux choisis.

« Les acheteurs de biens immobiliers choisissent l’ancien et ils ont bien raison ! En 2013, les investisseurs en quête d’un placement dans la pierre ont acheté à 74% dans l’ancien et à seulement 16% dans le neuf, selon le dernier rapport de l’observatoire de Meilleurtaux.com, courtier en crédit immobilier. »

« L’investissement locatif est plus rentable dans l’ancien »

« La pierre est devenue extrêmement chère. Et l’on est loin d’assister à une véritable correction des prix, même s’ils patinent depuis deux ans. Sur un an, ils reculent de 1, 2% en Ile-de-France, de 2,1% à Paris et de 1,3% en province, avec toutefois de fortes disparités régionales. Les prix sont plus chers encore dans le neuf que dans l’ancien, soit de 20 à 30% plus cher. Malgré une petite baisse de 2,2% au troisième trimestre 2013, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le prix moyen dans le neuf s’établit de 3.957 euros pour un T3 jusqu’à 4.037 euros pour un T1. Outre que le neuf requiert un ticket d’entrée plus élevé que dans l’ancien, son prix écorne aujourd’hui sérieusement la rentabilité d’un investissement quand on achète avec l’intention de louer. Sans compter que, dans l’ancien, un bailleur peut fixer plus librement le montant du loyer du premier bail. Alors que ce n’est pas le cas des dispositifs d’investissement dans le neuf à incitation fiscale, tel que le régime Duflot, où les loyers sont plafonnés par zone géographique. »

« Si vous êtes investisseur, vous avez tout intérêt aujourd’hui à miser sur l’ancien avec travaux. Acquérir un bien en mauvais état nécessitant des travaux vous permet de faire coup double pour booster votre rentabilité. »

« Premier avantage : un logement à rénover vous revient moins cher qu’un bien identique en bon état. Ces logements sont moins demandés, donc moins onéreux et la marge de négociation est plus importante pour l’acheteur. Un prix de mise en vente correct tient compte du coût des travaux. ­Vigilance toutefois : leur montant n’est pas systématiquement déduit du prix de marché. Autre source d’économie, les frais de notaire, d’environ 7% du montant de la transaction dans l’ancien. Le prix des travaux y échappe. D’autant plus appréciable que ces frais devraient augmenter au printemps 2014, la part départementale pouvant être relevée de 3,8 à 4,5%. »

« Second avantage pour l’investis­seur locatif : acquérir un bien à rénover lui permet de diminuer son impôt ! Car il peut déduire le montant des travaux de ses loyers. La remise en état d’un logement ancien destiné à être loué donne à son propriétaire le droit de bénéficier du déficit foncier classique « 

« On parle de déficit foncier lorsque, sur une même année, les charges déductibles (frais d’agence, de copropriété, intérêts d’emprunt, dépenses de travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien) sont supérieures aux loyers perçus. Dans ce cas, le déficit foncier créé est imputable la première année sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros. Autrement dit, ce déficit vient réduire les autres revenus taxables (salaires, gains financiers…). L’avantage qui en découle est donc proportionnel à votre taux marginal d’imposition sur le revenu (le taux s’appliquant à la tranche la plus élevée de vos revenus imposables). Vous bénéficiez ainsi, en quelque sorte, d’une subvention de l’Etat pour les travaux réalisés dans un logement locatif. De plus, cet avantage fiscal n’est pas pris en compte pour calculer le plafond global des niches fiscales (total des avantages cumulables par foyer), raboté cette année à 10.000 euros. 

Si, à la suite de vos travaux, votre déficit foncier est supérieur à 10.700 euros la première année, l’excédent n’est pas perdu. Il est reportable sur les dix années suivantes sans limite, mais uniquement sur les revenus fonciers. »

« Comment un déficit foncier peut générer des économies d’impôts : le cas de Bérénice et Jean 

Salaires nets imposables : 45.000 euros ; logement acheté à crédit : 300.000 euros ; intérêts d’emprunt annuels : 4.000 euros ; charges diverses annuelles : 3.000 euros ; montant des travaux : 25.000 euros ; revenu foncier : loyer mensuel de 1.000 euros perçu à partir de juillet 2013, soit 6 .000 euros en 2013 et 12.000 euros les années suivantes. 

Déclaration en 2014 des revenus de 2013 

Des loyers, on soustrait d’abord les intérêts d’emprunt annuels : 6.000 – 4.000 = 2.000 euros. Puis les charges et le coût des travaux : 2.000 – 3.000 – 25.000 = – 26.000 euros. C’est ce déficit de 26.000 euros que Jean et Bérénice peuvent soustraire de leurs autres revenus, dans la limite de 10.700 euros : 45.000 – 10.700 = 34.300 euros. D’où des loyers entièrement défiscalisés et un revenu net imposable de 34.300 euros au lieu de 45.000, soit une économie d’impôt de 1.512 euros. Le déficit foncier non encore utilisé de 13.300 euros (24.000 – 10.700) est reportable en 2014. 

Déclaration en 2015 des revenus de 2014 

On déduit des loyers (12.000 euros en 2014) les intérêts d’emprunt : 12.000 – 4.000 = 8.000 euros. Puis les charges : 8.000 – 3.000 = 5.000 euros. Puis est imputé le déficit de l’an dernier non utilisé : 5.000 – 13.300 = – 8.300 euros. Le résultat est un déficit.?Les revenus locatifs sont donc exonéres, soit une économie fiscale de 700 euros pour ce couple sans enfant.?Il ne supportera l’impôt que sur ses salaires.?La part du déficit foncier non imputé, de 8.300 euros, sera reportée sur les revenus locatifs de l’année 2015. 

Déclaration en 2016 des revenus de 2015 

On soustrait des loyers, les intérêts d’emprunt puis les autres charges : 12.000 – 4.000 – 3.000 = 5.000 euros. Et enfin le déficit non encore imputé de 2014 : 5.000 – 8.300 = – 3.300 euros. Le résultat est donc de nouveau négatif.?Cette année encore, les loyers seront défiscalisés.?En 2017, sur ses loyers 2016, le couple aura encore un déficit de 3.300 euros à reporter.?En 2018, faute de déficit, nos bailleurs auront intérêt à rester au régime du réel. Ils seront imposés sur 5.000 euros de loyers (12.000 euros – 7.000 euros). S’ils optaient pour le régime microfoncier, il seraient imposés sur 8.740 euros de revenus locatifs après abattement forfaitaire de 30%. « 

 

« Autre précision de taille, vous devez louer le bien nu pendant trois ans à compter du 1er janvier suivant les travaux. Par exemple, si vous réalisez des travaux de juin à septembre, le décompte des trois années débute à partir du 1er janvier de l’année sui­vante. »