Anticiper une transmission de patrimoine, protéger son concubin en cas de décès, protéger son patrimoine immobilier : la société civile immobilière (SCI) présente de nombreux avantages.

 

CONSTITUTION

Juridiquement : La société civile immobilière associe au moins deux personnes. Il faut veiller à bien définir l’objet social de la SCI, c’est-à-dire ce pourquoi elle est créée. Cet objet social conditionne les pouvoirs du gérant. Si la rédaction est libre, elle doit être bien conçue pour servir les objectifs poursuivis, tout l’intérêt de la SCI étant de faire du « sur-mesure » selon chaque situation, chaque patrimoine. Il est possible de gérer seul sa SCI, mais il faut tenir à jour la comptabilité, qui diffère selon le régime d’imposition. Le coût de constitution d’une SCI est de l’ordre de 1000 €.

 Fiscalement :  Détenir ou gérer des biens immobiliers via une SCI est le plus souvent neutre sur le plan fiscal : chacun acquitte l’impôt sur le revenu sur les gains qui lui sont distribués (sauf en cas d’option pour l’impôt sur les sociétés). Sans option particulière, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Les éventuels revenus produits par la société sont taxés directement pour chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt, les frais de constitution de garantie, d’entretien et de réparation, les dépenses d’amélioration, les frais de gestion, la taxe foncière et les primes d’assurances sont déductibles de ces revenus. 

 

TRANSMETTRE

Organiser la transmission de ses biens en conservant la capacité de gérer ses logements

Loger des biens dans une SCI permet la transmission du patrimoine, en minimisant les droits de succession. Le montage le plus utilisé consiste pour les parents à garder l’usufruit des titres et à en donner la nue-propriété aux enfants.

Garder quelques parts en pleine propriété permet de conserver la qualité d’associé. Et pour rester gérant, il suffit de prévoir que la révocation ne peut se faire qu’à l’unanimité des voix. Ainsi, les parents, souvent désignés comme cogérants, peuvent s’attribuer plusieurs prérogatives, telles celles d’engager des travaux, d’entretenir les biens, de les mettre en location, de continuer à en percevoir les loyers et même de les vendre.

Les parts supportent des droits moins élevés que si les biens étaient transmis en direct, et en matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF),  la valeur des parts bénéficie d’un abattement de 10 à 15 % afin de compenser une moindre liquidité par rapport à un bien détenu en direct, supposé se vendre plus rapidement.  

 

PROTÉGER SON CONCUBIN

Pour un couple non marié, acheter en SCI permet de protéger le conjoint survivant en cas de décès

Si vous achetez un bien avec votre concubin, l’achat se fait généralement en indivision. Le bien appartient à chacun en proportion de son apport. Cette solution présente un inconvénient majeur. En cas de décès de l’un des indivisaires concubins, les héritiers du concubin décédé seront propriétaires en indivision avec lui. Ils pourront donc l’obliger à vendre. Et, en cas de concubinage, les biens légués sont taxés à 60 %.  

La constitution d’une SCI permet de transmettre le bien à son concubin survivant, tout en évitant les droits de succession de 60 % applicables aux personnes étrangères. Avec une donation croisée d’usufruit, chaque conjoint laisse à l’autre l’usufruit de ses parts.   Les héritiers du défunt ne pourront pas obliger le survivant à quitter le logement en cas de conflit.

A noter : pour ceux qui y auraient droit, acquérir sa résidence principale en SCI fait perdre le droit au prêt à taux zéro et au prêt d’épargne logement.

 

DÉTENIR DES BIENS PROFESSIONNELS

Pour les chefs d’entreprise souhaitant protéger leurs biens privés de leurs créanciers et bénéficier d’un avantage fiscal pour leurs locaux professionnels

En séparant la partie exploitation, hébergée par une société opérationnelle (SARL, SA, SCP, etc.) des immeubles destinés à l’exercice de l’activité, hébergés au sein d’une SCI, les créanciers de la société professionnelle ne pourront pas exiger la saisie de ces biens en cas de difficulté financière de celle-ci. Le patrimoine immobilier est donc protégé.

Par ailleurs, en détenant son local professionnel par le biais d’une SCI, un entrepreneur peut transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé.  Il loge dans une SCI son patrimoine professionnel et devient locataire des locaux dévolus à son activité. Le loyer doit être en accord avec la valeur locative réelle du bien.

Aussi, en optant pour une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS), la valeur comptable des biens peut être amortie (de 3 à 4% par an). Cet amortissement est déductible des loyers, qui sont ensuite taxés à l’IS au taux privilégié de 15% jusqu’à 38 000 € (33% au delà). Pour les contribuables les plus imposés, le système est donc intéressant si la SCI ne distribue pas de dividendes (sinon ces derniers sont désormais taxés à l’impôt sur le revenu). Mais attention en cas de revente, car la différence entre la valeur comptable du bien amorti et le prix de cession est souvent élevée, d’autant plus qu’il n’y a aucun abattement pour durée de détention.