Aucun bien ne se ressemble ! Les prix peuvent être différents même pour deux logements situés dans la même rue, dans le même immeuble, voire sur le même palier.  Comment prendre en compte tous les critères qui vont influencer le prix d’un logement?

L’estimation immobilière est un métier à part entière, et nécessite une connaissance approfondie des zones dans lesquelles sont situés les logements. Dans certaines villes, les prix vont varier du simple au double pour des logements situés à 200 mètres de distance. Il faut prendre en compte tous les critères.

LE QUARTIER

La localisation du bien est un critère essentiel de valorisation. Il faut étudier le quartier à différents moments de la journée pour bien le connaître. On recherchera la présence d’écoles, de commerces, de moyens de transport. Ces critères, en plus de permettre une revente correcte, favorisent l’attractivité du quartier et donc la demande locative.

Il est nécessaire aussi de connaître les différents projets d’urbanisme du quartier, qui peuvent envisager des réfections de voirie, des projets de construction de logements, ou simplement les obligations de la mairie en terme de rénovation de façades.

La qualité du quartier va représenter jusqu’à 60 % de la valorisation du bien.

L’IMMEUBLE

La façade de l’immeuble et les parties communes donnent un premier aperçu de la qualité de la copropriété. Mais il faut surtout s’attarder sur les projets de la copropriété, qui peuvent induire des coûts importants à intégrer dans le prix d’acquisition, mais qui représentent des atouts pour une vente ultérieure.

Une copropriété parfaitement gérée et impeccable n’est pas forcément un critère de sélection décisif pour un locataire, alors que le montant des charges de copropriétés annuelles en est un pour un investisseur.

L’état de la copropriété joue donc un rôle important dans l’évaluation d’un bien, mais permet surtout d’obtenir des moyens de négociation lors d’une acquisition.

L’ETAGE ET LA VUE

L’étage est un critère de sélection et d’évaluation important. Dans des rues étroites, des appartements sur des niveaux bas vont être sombres et froids. Mais des étages trop élevés (au dessus du 4ème étage) sans ascenseur pourront dissuader des acquéreurs ou des locataires. Il est possible de gagner jusqu’à 5% par étage sur le prix d’un bien, à partir du 2ème étage.

Les étages supérieurs permettent aussi d’obtenir une vue remarquable ou une simple vue sur les toits, qui permettent à l’appartement de respirer et de gagner en clarté.

LA DISTRIBUTION ET LE CONFORT

Lorsque l’on achète en vue de faire des travaux, la distribution des pièces et des murs porteurs, ainsi que la localisation des gaines techniques, a toute son importance. Le potentiel de l’appartement après travaux est un facteur important dans l’évaluation du bien. Si la distribution ne permet pas de faire une belle rénovation, la valeur du bien s’en trouve diminuée.

LES DIFFICULTÉS DE L’ÉVALUATION

Evaluer le prix d’un bien, et acheter au bon prix nécessite de bien connaître le quartier visé, et d’avoir une expérience importante tant sur l’estimation des travaux à venir sur la copropriété que sur les travaux du logement visé. Cette connaissance et cette expérience ne peuvent s’acquérir simplement avec une dizaine de visites d’appartements dans un quartier.