Avec la loi Alur adoptée définitivement le 20 février, la location des logements en meublé est plus strictement encadrée. L’attrait de location meublée pourrait s’amoindrir aux yeux des propriétaires-bailleurs. Par rapport à la location vide, ce mode d’hébergement présentait comme avantage d’être peu réglementé. La loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové) intègre désormais la location meublée, en qualité d’habitation principale du locataire, dans la loi du 6 juillet 1989 relative à la location vide, souvent dépeinte comme un carcan. Elle lui consacre un article spécifique. Le point sur ce qui change, sous réserve de l’avis du Conseil constitutionnel saisi le 24 février sur les principales mesures de cette loi.

Un loyer encadré

Jusqu’à la loi Alur, le montant du loyer en meublé (à l’exception des microsurfaces) était fixé librement entre le propriétaire et le locataire au moment de la signature du bail.

Dorénavant, et c’est la grande nouveauté de la loi, le logement meublé est soumis comme la location nue à l’encadrement des loyers dans les zones dites « tendues », soit 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants. Ce qui est justement son terrain de prédilection. Mais la difficulté à établir des loyers de référence suscite la controverse. Selon la loi, le préfet établira le loyer de référence des meublés en majorant ceux établis pour la location vide. Cette majoration sera déterminée à partir des écarts constatés par des observatoires locaux entre locations vide et meublée. L’encadrement pourrait s’appliquer à Paris et sa région dès l’automne.

Une définition plus stricte

La loi Alur a donné une définition légale et plus stricte de la location meublée en tant que résidence principale du locataire. Un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Les débats parlementaires défendaient la création d’une liste succincte du mobilier. Au final, la loi prévoit la rédaction d’un « inventaire et un état détaillé du mobilier ». Ceux-ci doivent être réalisés pour la signature du bail. La liste des éléments de ce mobilier sera fixée par décret. Il s’agira probablement des éléments standards (lit, armoire, table…), équipements de la cuisine compris.

Des obligations en plus

Autre nouveauté : le contrat de bail est établi par écrit en conformité avec un bail type, qui sera défini par décret. Il prévoit de nouvelles mentions obligatoires : nom du locataire, équipements, montant et description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement, montant du loyer de référence dans la zone où est situé le logement, montant du dernier loyer acquitté par le locataire.

Avec la loi Alur, le loueur en meublé se voit aussi appliquer les mêmes obligations qu’en vide en matière d’état des lieux, de dossier, de diagnostic technique, des clauses réputées non écrites, de la rémunération des intermédiaires, des obligations des parties ou encore des règles de prescription.

A partir de 2016, la garantie universelle des loyers (GUL), qui a suscité moult débats, concerne aussi le meublé. Mais son impact est réduit : la GUL, gratuite, n’est pas obligatoire, mais proposée par défaut dans le contrat de location.

Un congé sous condition

En cas de reprise du logement par le propriétaire, la loi exige que celui-ci précise les nom et adresse du bénéficiaire, et la nature du lien qui existe entre eux. La reprise est possible dans certains cas : son conjoint, ses ascendants, ses descendants… Sous réserve de le motiver, le bailleur peut donner congé au locataire à la date anniversaire du bail avec un préavis de trois mois contre tous les trois ans en location vide, avec un préavis de six mois.

Une durée spécifique

La location meublée garde sa souplesse concernant la durée du bail. Celle-ci est d’au moins un an – alors qu’un rapport préalable à la loi préconisait de la soumettre à une durée de deux ans -, et de neuf mois pour les étudiants, contre trois ans en location nue. Le bail ne peut être reconduit tacitement que dans le cas où sa durée est d’un an. La résiliation est possible à tout moment par le locataire à condition de respecter un préavis d’un mois. Le dépôt de garantie applicable aux meublés est limité à un montant correspondant à deux mois de loyer, contre un seul en location vide.

Source : Les Echos du 10 mars 2014