Le magazine VOTRE ARGENT a publié le 5 avril 2014 un article positionnant les bases de l’investissement locatif : rentabilité, règles fiscales, localisation…

Immobilier locatif

Immobilier locatif : Le capital est-il garanti ?

Votre Argent : Non, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché immobilier entraînant une baisse des prix. Le choix d’un bon emplacement, dans une zone à forte demande locative, est la meilleure protection pour ce type d’investissement. 

Conseil Investicité : Pour se prémunir d’une baisse des prix, il convient de sélectionner des quartiers en devenir dans des villes où les prix n’ont pas encore fortement augmenté, à l’abri des bulles immobilières.

Immobilier locatif : L’argent est-il disponible ?

Votre Argent : Partiellement, car vous avez la possibilité de revendre le bien. Attention toutefois si vous avez réalisé des déficits fonciers : vous devez conserver le bien trois ans, après le dernier déficit déclaré, pour ne pas perdre cet avantage fiscal. Sauf événements exceptionnels. 

Conseil Investicité : Dans un contexte de baisse des prix, il faut garder à l’esprit que l’investissement immobilier locatif est un investissement de long terme, qui porte ses fruits dans la durée.

Immobilier locatif : Combien ça rapporte ?

Votre Argent : Selon le lieu et la taille du logement, le rendement varie entre 3 et 6 %. Plus une éventuelle plus-value. 

Immobilier locatif : Quelle est la règle fiscale ?

Votre Argent : Les revenus fonciers sont imposables à l’impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le microfoncier s’applique de plein droit si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d’un bien placé sous un des régimes fiscaux spécifiques, hors Scellier ou Malraux réduction d’impôt. Les loyers sont imposables sur 70 % de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Autre régime : les frais réels. Il s’applique obligatoirement si vous avez plus de 15 000 euros de recettes et, en option, pendant trois ans minimum pour ceux qui ont moins de 15 000 euros de loyers. Avec ce système, vous pouvez déduire la totalité des charges. Quand celles-ci dépassent le montant de vos revenus locatifs, vous dégagez un déficit foncier. La part du déficit provenant des intérêts d’emprunt est reportable pendant dix ans. Le déficit issu des autres charges est imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Votre investissement vous procure ainsi une économie d’impôt. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes. 

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 19 % plus 15,5 % de prélèvements sociaux. Soit un total de 34,5 %. Au bout de vingt-deux ans de détention du bien, elle est exonérée (trente ans pour les prélèvements sociaux). 

Conseil Investicité : En réalisant l’acquisition en fin d’année, il est possible d’optimiser l’avantage fiscal en étalant le montant des travaux sur deux années. Il faut dans ce cas démarrer ses prospections maintenant, afin de signer un compromis au plus tard en août.

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