Le directeur général de l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière), Guy MARTY, a publié récemment deux articles sur la crise du logement dont souffre la France. Un de ces articles a été repris dans le journal « Le Monde » du 16 septembre 2014.

LOGEMENT, LA CRISE SANS FIN

« Depuis la fin de la deuxième guerre mondiale, soit près de soixante-dix ans, 46 ministres du logement se sont passé le flambeau d’une situation qui a sans cesse muté, mais que l’on n’a cessé de qualifier de crise. Comment une telle succession de bonnes volontés, d’intelligences, de personnalités parfois exceptionnelles, a-t-elle pu nous mener à la situation complexe, insupportable aussi bien sous l’angle du bons sens économique que de la justice sociale ?

Les controverses nées autour des toutes dernières mesures du gouvernement Valls, et de leur démarquage par rapport au travail précédent de la ministre Cécile Duflot, sont intéressantes parce que l’enjeu est important, et que tous les protagonistes sont d’accord sur un point : le temps presse. Mais depuis des décennies les débats, rapports, réformes, mesures grandes ou petites n’ont pas manqué. Ne pourrait-on essayer de prendre un peu de recul, et de s’interroger sur une possible erreur de méthode ?

PUR BON SENS

Il me semble que deux pistes permettraient, sinon d’apporter un début de solution à court terme, du moins, de mettre fin à l’enchaînement qui déplace les difficultés dans le temps sans jamais les résoudre. La première relève du pur bon sens. Le logement est une affaire de démographie. Les évolutions démographiques s’inscrivent dans la durée.

Pourtant, au fil de ces dernières années nous n’avons entendu ni Monsieur Apparu, ni Madame Duflot, ni Madame Pinel, ouvrir un discours majeur en expliquant qu’en 2030 il y aura en France 3,5 millions de ménages de plus qu’en 2015. Qu’il faudra donc construire autant de logements, auxquels il faudra en ajouter un certain nombre pour remplacer ceux devenus trop anciens, et un certain nombre encore pour combler le déficit actuel, pour seulement faire face à l’impératif démographique, sans même intégrer les évolutions dues aux nouveaux besoins liés au vieillissement.

Puis expliquer qu’il ne s’agit pas de l’enjeu d’une seule législature, mais de toutes celles qui se succéderont, et qu’il est donc vital d’adopter des mesures peut-être moins spectaculaires à court terme mais permettant d’aller dans la bonne direction. Conclure enfin en citant les prévisions de l’Insee selon les différentes régions et grandes villes, en annonçant que la carte dessinée à l’horizon 2030 sera désormais le document de référence de son ministère…

SPIRALE INFERNALE

La seconde piste consiste à sortir de la confusion entre recherche des causes et recherche de coupables. Ce n’est ni la faute du marché, ni celle du social ! Ni d’ailleurs celle des promoteurs… Ils font tous ce qu’ils peuvent malgré les handicaps dont ils ont été chargés de décennie en décennie. Car on a trop mélangé les genres. Des avantages fiscaux à l’investissement, parfois élevés mais souvent modifiés ou remplacés par d’autres en une valse ininterrompue (près d’une dizaine au cours des seules deux dernières décennies) dérèglent le marché autant qu’ils le soutiennent.

Des freins administratifs à la construction, précisément dans les zones attractives, créent artificiellement une rareté qui enclenche une hausse des prix et des loyers incompatible avec les revenus. Le social devient dès lors un refuge nécessaire pour de trop nombreux ménages, mais il ne peut accueillir à lui seul tous les locataires de France et de surcroît, est moins apte à remplir son rôle auprès des plus faibles. On ne cassera pas cette spirale infernale par une fusion entre le marché et le social.

ENCOURAGEMENTS FISCAUX

Sur n’importe quel marché, et celui du logement ne saurait faire exception, les prix baissent dès lors que l’offre est suffisante : cesser d’étouffer la construction ne serait-il pas le moyen le plus simple, le plus direct, le moins coûteux, de protéger à terme les locataires ou les nouveaux accédants ? Encore faudra-t-il que le financement de la construction soit au rendez-vous : le recours à l’épargne, abondante en France, par des encouragements notamment fiscaux est une solution, pourvu qu’on y introduise enfin une stabilité dans le temps.

Que le marché retrouve un certain équilibre entre l’offre et la demande, et les aberrations actuelles, aussi nuisibles économiquement que difficiles et souvent indignes humainement, seront enfin résolues ou au moins atténuées dans une très large mesure, et le social pourra se recentrer sur sa vocation, selon les endroits et selon les situations des plus démunis.

Aucune mesure ou aucun ensemble de mesures ne fera disparaître les problèmes en quelques mois. La question des « résultats » est donc d’emblée à exclure du champ des débats actuels, sous peine d’en rester à des actions séduisantes mais inutiles. En revanche, le critère qui devrait s’imposer pour apprécier ou critiquer les décisions prises ou à prendre est celui des effets dans la durée : c’est aux locataires et aux accédants de demain qu’il faut penser dès aujourd’hui ! »        Guy MARTY

IMMOBILIER ET COMPÉTITIVITÉ : UN MAUVAIS PROCÈS

« Le logement est en France un sujet extraordinaire. D’abord nous avons probablement le plus beau ministère du logement d’Europe ; ensuite nous avons le record du turnover, avec 12 ministres successifs au cours des 25 dernières années. Enfin, nous sommes le seul pays dans lequel le logement est en permanence en crise… Pour couronner le tout, les analyses de la situation se réduisent souvent à des incantations. Dernière idée brillante : les prix et les loyers sont trop chers, les ressources qui vont vers le logement sont détournées de la consommation ou de l’épargne (qui se transformerait, comme chacun sait, en investissement). Bref, le marché du logement est le grand ennemi de la compétitivité de notre pays.
Cette accusation est assez surprenante, car elle met les loyers d’habitation au même niveau que l’euro trop fort, le renminbi trop dévalué, le prix du pétrole deux fois plus élevé que dans les années 1990, le poids des prélèvements publics bien au-dessus de la moyenne européenne, la difficulté de notre pays à se réformer, etc. C’est faire trop d’honneur à l’immobilier !

Mais c’est aussi prendre le risque d’aggraver le problème existant.

Il est exact en effet que les loyers sont élevés pour beaucoup de ménages, et que l’accession est, elle aussi, difficile. Il y a donc un problème bien réel, et comme toujours ce sont les plus faibles qui en subissent le plus lourdement les conséquences. Mais pourquoi les loyers ont-ils atteint en France des niveaux parfois incompatibles avec les revenus de ceux qui doivent se loger ? Parce que de façon très évidente, aux endroits où le plus de ménages veulent habiter, pour des raisons d’emploi ou de conditions de vie, le rythme de construction a été bien trop faible par rapport à la demande.

Il faudrait donc, en toute logique, augmenter les investissements dans ce secteur, pourquoi pas en appelant l’épargne privée en renfort à l’aide des bons vieux avantages fiscaux. Cela permettrait au bout du compte de développer l’offre, et par conséquent de détendre les prix et les loyers.

C’est là que l’accusation de nuisance économique, si elle devait être prise au sérieux, risquerait de paralyser nos politiques, de les décourager de prendre les seules décisions permettant d’affronter efficacement la situation de rareté. Il est toujours possible de décréter des limites dans la hausse des loyers. Mais aucun décret n’aura le moindre effet sur la démographie, en l’occurrence le nombre de nouveaux ménages qui se présentent chaque année sur le marché. On ne discute pas avec le vent…

Le bon sens impose quelques réflexions simples.

La démographie est une affaire de tendances longues. Il suffit de reprendre les publications de l’INSEE d’il y a quinze ou vingt ans pour avoir une carte assez exacte des endroits où les marchés du logement sont aujourd’hui très tendus. Pourquoi ne pas s’inspirer des publications les plus récentes et mesurer l’effort de construction adapté pour les vingt prochaines années ?

S’il est vrai que des prix ou loyers trop élevés pénalisent aujourd’hui notre économie, il est tout aussi vrai qu’une démarche forte d’investissement dans ce secteur serait très vertueuse. Le bâtiment est l’un des premiers employeurs de France et il a l’immense qualité de ne pas délocaliser ses emplois ! La relation entre construction et croissance est forte, et de plus il s’agit ici très directement d’une croissance avec emploi.

On ne devrait pas oublier que l’immobilier en général et le logement en particulier sont au cœur des grands enjeux de productivité. Ce secteur a toujours été très vorace en énergie, alors que les investissements d’aujourd’hui permettent de réaliser des bâtiments considérablement moins consommateurs, avec un grand mouvement d’innovations permettant de réduire de plus en plus la consommation de ressources, à service équivalent.

Des investissements créateurs d’emplois et au cœur de la mutation énergétique ne sont pas des investissements stériles. Le logement peut donc être un allié précieux de l’économie française : à court terme si l’on décide enfin d’y investir à la hauteur du dynamisme démographique, à long terme car dans ce cas le logement absorbera une part moindre du revenu des ménages. Les impératifs économiques rejoignent ici la décence sociale. »            Guy MARTY