Dans deux articles du Monde Economie du 20 octobre 2016 et 16 janvier 2017, le professeur de droit fiscal à l’Université de Rouen Frédéric DOUET détaille les modalités d’application du déficit foncier 2017.

La mise en place du prélèvement à la source en 2018 aura-t-il des conséquences sur l’application du déficit foncier 2017? La loi de finances de 2017 précise ces modalités.

Dispositions retenues pour le déficit foncier 2017

L’objectif est de prévenir l’optimisation fiscale que les contribuables auraient été tenté de réaliser en décalant en 2018 le paiement de leurs charges foncières de 2017, ce qui aurait perturbé l’activité économique du secteur du bâtiment.

Pour l’éviter, la loi de finances pour 2017 prévoit que les charges courantes échues en 2017 (primes d’assurance, intérêts d’emprunt, frais de gestion, frais de procédure…) sont, indépendamment de leur date de paiement, uniquement déductibles des revenus fonciers de 2017.

De plus, le revenu foncier 2017 sera calculé en déduisant la totalité des travaux payés en 2017 et le revenu 2018 en déduisant la moyenne des travaux 2017-2018 (travaux de réparation et d’entretien, dépenses d’amélioration autres que des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement)

Les seules exceptions seront les dépenses urgentes et les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2018 qui seront déductibles en totalité des revenus fonciers de l’année de leur paiement.

Exemple de calcul du déficit foncier 2017

L’exemple pris dans un des articles explique clairement les modalités de calcul du déficit foncier 2017

Les hypothèses sont les suivantes :

Revenus fonciers 2017 : 20 000 €  –  Charges courantes 2017 : 5 000 €

Revenus fonciers 2018 : 40 000 € – Charges courantes 2018 : 5 000 €

Le contribuable doit réaliser 40 000 € de travaux non urgents en 2017 ou 2018. L’objectif est de savoir s’il faut mieux réaliser ces travaux en 2017 ou en 2018 pour optimiser son déficit foncier 2017.

Cas n°1 : Travaux réalisés en 2017

L’imputation des 40 000 € de travaux en 2017 va créer un déficit foncier 2017 de 25 000 € ( RF 2017 de 20 000 € – Charges de 2017 de 5 000 € – Travaux de 2017 de 40 000 €).

Sur ce déficit foncier 2017 de 25 000 €, 10 700 € vont pouvoir être imputés sur les autres revenus du contribuable, et le solde de 14 300 € pourra être imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. (lire aussi l’article sur le mécanisme du déficit foncier)

En 2018, ce contribuable pourra imputer sur ses revenus fonciers ses charges courantes de 2018 de 5 000 € et la moyenne des travaux réalisés sur 2017 et 2018 soit 20 000 € (moyenne de 40 000 € de 2017 et de 0 € de 2018).

Il aura alors un revenu foncier net de 15 000 € ( RF 2018 de 40 000 € – Charges de 2018 de 5 000 € – Moyenne des travaux de 20 000 €). Après imputation du solde de 14 300 € du déficit foncier 2017, son revenu foncier de 2018 sera de 700 €.

On a alors un revenu foncier de 2017 nul et un revenu foncier de 2018 à 700 €.

Cas n°2 : Travaux réalisés en 2018

Le revenu foncier net de 2017 sera de 15 000 € ( RF 2017 de 20 000 € – Charges de 2017 de 5 000 €)

En 2018, le contribuable imputera ses charges courantes de 2018 de 5 000 € et la moyenne des travaux réalisées sur 2017 et 2018 soit 20 000 € (moyenne de 40 000 € de 2017 et de 0 € de 2018).

Il aura alors un revenu foncier net de 15 000 € (RF 2018 de 40 000 € – Charges de 2018 de 5 000 € – Moyenne des travaux de 20 000 €).

On a alors un revenu foncier de 2017 de 15 000 € et un revenu foncier de 2018 de 15 000 €.

Conseils pour la mise en place du déficit foncier 2017

Les travaux réalisés en 2017 sont donc déduits à hauteur d’une fois et demi de leur montant. Il est donc intéressant de réaliser des travaux en 2017 déductibles en 2017.

2017 est donc une année intéressante pour réaliser un investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux. Il faut par contre maitriser le timing de l’opération pour que l’acquisition soit actée au plus tard en octobre ou novembre 2017, afin de pouvoir réaliser les travaux en novembre et décembre 2017 pour qu’ils soient pris en compte pour le calcul du déficit foncier 2017.

Cela conduit donc à une signature de compromis au plus tard sur le mois de juillet 2017. 

Chez INVESTICITÉ, nous pourrons accueillir nos nouveaux clients jusqu’en juin 2017 pour réaliser ces opérations sur 2017, avant de basculer sur des opérations déductibles en 2018.

 

Article du Monde du 16/01/2017

Attention à la déduction des charges foncières en 2017 et 2018

Sur le plan fiscal, 2017 ne sera pas une véritable année blanche. Les revenus courants de l’année 2017 seront imposés normalement et l’impôt sur le revenu correspondant sera effacé par un crédit d’impôt de même montant, appelé « crédit d’impôt modernisation du recouvrement » (CIMR), à la différence des revenus exceptionnels (exemples : indemnité de rupture d’un contrat de travail, dividendes).

Ce système neutralise l’avantage fiscal procuré par la prise en compte des charges pour la détermination du revenu foncier 2017. A défaut de correctif, les contribuables auraient pu être tentés de décaler en 2018 le paiement de leurs charges foncières 2017, perturbant ainsi l’activité économique dans le secteur du bâtiment.

Afin de l’éviter, la loi de finances pour 2017 prévoit que les charges courantes échues en 2017 (primes d’assurance, intérêts d’emprunt, frais de gestion, frais de procédure…) sont, indépendamment de leur date de paiement, uniquement déductibles des revenus fonciers de 2017.

La loi prévoit aussi que le revenu foncier 2017 est calculé en déduisant la totalité des travaux payés en 2017 et le revenu 2018 en déduisant la moyenne des travaux 2017-2018 (travaux de réparation et d’entretien, dépenses d’amélioration autres que des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement). Seules exceptions, les dépenses urgentes et les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2018 sont déductibles en totalité des revenus fonciers de l’année de leur paiement.
Ce mécanisme aboutit à des résultats différents en fonction de l’année de réalisation des travaux. Un exemple permet de le comprendre : les revenus fonciers d’un contribuable sont de 20 000 euros en 2017 et de 40 000 euros en 2018. Les charges courantes sont de 5 000 euros en 2017 et en 2018. Ce contribuable effectue 40 000 euros de travaux (non urgents) en 2017.
Cette année-là, cela aboutit à un déficit foncier de 25 000 euros (20 000 – 5 000 – 40 000), dont 10 700 euros sont imputables sur les autres revenus de 2017 et 14 300 euros (25 000 – 10 700) sur les revenus fonciers des dix années suivantes, comme l’autorise la loi.

En 2018, cela aboutit à un revenu foncier de 15 000 euros [(40 000 – 5 000 – (moyenne des travaux 2017/2018 : 40 000/2 = 20 000)], soit après imputation du déficit foncier reportable 2017 à un revenu imposable de 700 euros (15 000 – 14 300).
Les 40 000 euros de travaux sont donc déduits à hauteur de 1,5 fois leur montant (40 000 euros en 2017 et 20 000 euros en 2018). Ce montant sera réduit de moitié s’ils sont payés en 2018. En 2017, cela aboutit alors à un revenu foncier de 15 000 euros (20 000 – 5 000). En 2018, à un revenu foncier de 15 000 euros [(40 000 – 5 000 – (moyenne des travaux 2017/2018 : 40 000/2 = 20 000)].

 

Article du Monde du 20/10/2016

Le prélèvement à la source, un frein à l’optimisation fiscale sur les loyers

Le projet de loi de finances pour 2017 contient deux mesures d’anti-optimisation fiscale, révèle Frédéric Douet, professeur à l’université de Rouen.
La mise en place du prélèvement à la source à compter du 1er janvier 2018 aurait pu obliger les contribuables à payer en 2018 à la fois ce prélèvement et l’impôt sur le revenu afférent à leurs revenus de 2017 (imposés en 2018).
Afin d’échapper à cette double imposition, il était envisageable de faire de l’année 2017 une « année blanche ». Mais pour éviter un tel effet d’aubaine, le projet de loi de finances pour 2017 s’oriente plutôt vers un « crédit d’impôt modernisation du recouvrement » (CIMR), destiné à neutraliser l’imposition des revenus dits « courants », par opposition aux « revenus exceptionnels », comme les indemnités de licenciement, par exemple.

Ce crédit serait égal au montant de l’impôt sur le revenu 2017, par le rapport entre les revenus non exceptionnels de 2017 et le revenu net imposable. Il s’imputerait sur l’impôt dû sur les revenus de 2017, après déduction des réductions et des crédits d’impôt. L’excédent serait restitué au contribuable. Concrètement, seuls les revenus exceptionnels de 2017 seraient, en définitive, réellement imposés.
En l’état du projet, les titulaires de revenus fonciers doivent être vigilants. Du fait de leur absence d’impact fiscal, ces contribuables pourraient être tentés de différer en 2018 des dépenses échues en 2017 ou de reporter la réalisation de travaux déductibles en 2018 (dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration).

Deux mesures anti-optimisation
Le projet de loi de finances pour 2017 contient deux mesures d’anti-optimisation. D’une part, des dépenses échues en 2017, mais qui ne seraient payées qu’en 2018, ne pourraient pas être déduites des revenus fonciers 2018.
D’autre part, des dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration payées en 2017 ou 2018 ne seraient déductibles des revenus fonciers 2018 que dans la limite de 50 % de leur montant. Cette règle ne s’appliquerait pas aux dépenses afférentes à des travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ou effectués sur un immeuble acquis en 2018.

Ce mécanisme est censé inciter les contribuables à ne pas décaler de 2017 à 2018 la réalisation de travaux – et éviter ainsi une chute de l’activité des entreprises du secteur du bâtiment.