Un nouveau dispositif d’incitation fiscale appelé « Cosse ancien » est mis en place pour permettre aux propriétaires qui donnent en location un logement situé en zone tendue, dans le cadre d’une convention avec l’Anah, de bénéficier d’un abattement fiscal allant jusqu’à 85 % des loyers perçus.

Préconisations d’Investicité

La mise en place de ce dispositif reprend une des préconisations que nous avions déjà données en juin 2012 (lire l’article complet ici). 

Objectif du dispositif Cosse ancien

« Avec ce nouveau dispositif, je me fixe comme objectif de mobiliser en trois ans 50 000 logements, soit la moitié des logements vacants immédiatement mobilisables et habitables » a déclaré Emmanuelle Cosse, ministre du Logement. L’objectif clair est donc de remettre sur le marché de la location des appartements laissés vacants pour augmenter l’offre de logements dans les zones tendues.

Avantages du dispositif Cosse ancien

Ce dispositif « Cosse ancien » permet au propriétaire qui donne en location un logement de bénéficier d’un abattement fiscal allant de 15 à 85 % en fonction de la zone géographique où se situe le bien, du niveau de loyer appliqué et des modalités de gestion (en direct ou en intermédiation locative). L’avantage entre en vigueur pour les revenus perçus en 2017. 

Mise en application du Cosse ancien

Durée d’engagement : Pour profiter du « Cosse ancien », le propriétaire doit s’engager à louer son logement nu à une personne qui en fait son habitation principale dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, dans le secteur intermédiaire, social ou très social. Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention (6 ans pour un conventionnement sans travaux, 9 ans en cas de travaux subventionnés).

Niveau de loyer et ressources des locataires  : Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds. Ces plafonds seront prochainement fixés par décret. On peut imaginer que les niveaux de loyer seront sensiblement équivalents à ceux définis actuellement pour les conventionnements ANAH. Actuellement, ils sont par exemple en zone A, comme Marseille de 12,5€/m2 en loyer « intermédiaire », de 6,63€/m2 en loyer « social » et de 6,27€/m2 en « très social ».
Le bien immobilier ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire, à une personne déjà les lieux, sauf lors du renouvellement du bail. Si le logement est la propriété d’une Société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés, il ne peut être loué à l’un de ses associés ou à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé.

Taux de la déduction forfaitaire : le nouvel avantage ne s’applique que dans les zones « tendues, où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Selon la ville dans laquelle se situe le logement, le taux de la déduction applicable varie de 15 à 70 %. De nouveau, en zone A comme Marseille, le taux de la déduction est de 30% en « intermédiaire », 70% en « social » et 85% en « très social ».

En revanche, les propriétaires bénéficient d’un abattement majoré de 85 % sur tout le territoire, dès lors qu’ils choisissent de confier la gestion du bien à un organisme public ou privé agréé pour l’intermédiation locative « en vue de sa location ou sous-location, meublée ou non, à des personnes en difficulté ou dont la situation nécessite une solution locative de transition ».

Les zones sont définies par arrêté des ministères chargés du budget et du logement. Pour le « Cosse ancien », elles correspondent, par analogie, à celles prévues pour le dispositif « Duflot-Pinel« .

La déduction forfaitaire est calculée sur les revenus bruts tirés de la location du logement conventionné. Elle s’applique pendant toute sa durée de la convention, et ce, à partir du premier bail conclu pour l’application de la convention – ou en cas de renouvellement du contrat de location, à compter du bail renouvelé -.

À l’échéance de la convention, le bénéfice de la déduction peut être maintenu jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction du bail tant que le même locataire reste en place et que toutes les autres conditions d’application, notamment celles portant sur le montant du loyer, sont remplies.

Non respect des engagements : En cas de non-respect de l’un des engagements du bailleur ou de vente du logement ( ou des parts sociales si le logement appartient à une SCI) pendant la période d’engagement de location, l’avantage fiscal est remis en cause. Dans ce cas, le revenu foncier des années au titre desquelles la déduction spécifique s’est appliquée est réintégré au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession. Toutefois, aucune reprise n’est effectuée si ces évènements surviennent à la suite de l’invalidité sévère, du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

Cumul avec d’autres dispositifsLe « Cosse ancien » ne peut pas se cumuler, pour un même logement, avec les autres dispositifs fiscaux existants en faveur de l’investissement locatif (Duflot-Pinel, Borloo, Robien, Scellier, les déductions applicables aux monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la « Fondation du patrimoine). Le micro-foncier n’est pas non plus compatible avec la nouvelle déduction forfaitaire.
La loi prévoit aussi la sortie progressive de plusieurs dispositifs d’investissements locatifs applicables dans l’immobilier ancien. Ainsi, les contribuables qui avaient opté pour le « Besson ancien » pouvaient le reconduire indéfiniment par périodes triennales tant que la condition relative au loyer du logement était remplie. La loi de finances rectificative pour 2016 prévoit que ce régime de faveur cesse de s’appliquer au terme des périodes triennales ayant débuté avant le 1er janvier 2017.
Concernant le « Borloo ancien », la loi prévoit qu’il continue de s’appliquer, mais uniquement pour les conventions conclues à partir de 2017 et pour lesquelles la demande de conventionnement sera réceptionnée au plus tard le 31 janvier 2017.