Quelles sont les perspectives du crédit immobilier pour 2017? Comment vont évoluer les taux immobiliers? Quelles seront les incidences sur les prix et le volume de transactions? 

Le taux de détention « se maintient à un niveau élevé depuis 5 ans », annonce Michel Mouillart, économiste et professeur  à l’université Paris-Ouest. En 2016, il s’est même redressé de 0,5 point par rapport à 2015, pour atteindre 30,7 %. Cette remontée est principalement portée par une progression rapide du taux de détention des crédits à l’accession à la propriété qui retrouve ainsi un des niveaux les plus élevés observés depuis le début des années 2000 et par une nouvelle augmentation du taux de détention des crédits pour financer l’acquisition d’un autre logement, essentiellement pour un investissement locatif.

Lors d’une conférence de presse, Bruno Deletré, Directeur Général du Crédit Foncier, a livré l’analyse du Crédit Foncier sur les marchés immobiliers résidentiels et tertiaires en 2016 et leurs perspectives pour 2017. Selon lui, « les deux moteurs du marché résidentiel en 2016 devraient prolonger leur action en 2017 ; d’une part, les taux d’intérêt de crédit immobilier, bien qu’en légère hausse, resteront à des niveaux très bas propices à l’achat immobilier (1,3% en fin d’année) ; d’autre part, les mesures de soutien public, qu’elles concernent l’accession avec le PTZ ou l’investissement locatif avec le dispositif Pinel, sont prolongées en 2017. Quant aux prix, ils devraient augmenter sur les marchés recherchés et rester stables sur les marchés secondaires ».

La reprise du marché du logement, amorcée en 2015, s’est confirmée en 2016 :
En 2 ans, le volume de crédits immobiliers a augmenté de 28 %. 850 000 transactions dans l’ancien ont été enregistrées (+6 % vs 2015) dépassant assez largement les niveaux d’avant-crise.

Quelles sont les perspectives pour 2017 pour le crédit immobilier ?

Selon le baromètre Crédit Foncier/CSA, 74 % des professionnels de l’immobilier sont optimistes pour le marché du logement en 2017. En effet, les taux d’intérêt de crédit immobilier, en dépit d’une hausse qui devrait être progressive (jusqu’à 1,80 % fin 2017), resteront à des niveaux très faibles et continueront, avec les dispositifs publics, à soutenir le marché. Même si l’élection présidentielle et un contexte économique peu porteur sont sources d’incertitude, l’activité immobilière devrait rester soutenue. La hausse des prix des logements anciens devrait se poursuivre, aux alentours de 2,8 % en moyenne nationale : sur les marchés tendus (Ile-de-France et grandes agglomérations), la hausse des prix pourrait atteindre jusqu’à 5 % alors que sur les marchés secondaires, les prix devraient stagner voire baisser.
Les ménages étaient plus nombreux en 2016 à avoir le sentiment que leur situation financière s’améliore. Alors que seuls 9,7 % étaient concernés en 2015, ils sont 11,9 % à le penser en 2016. Dès lors, une majorité de ménages estime que le poids de leurs charges de remboursement s’allège.
Pour 2017, « les ménages transmettent donc un message d’optimisme » qui affirme la « dynamique soutenue de la demande de crédits immobiliers », estime Michel Mouillart. Les intentions de souscrire un crédit immobilier se multiplient : à fin 2016, 5,4 % des ménages comptaient en contracter un au cours des prochains mois. 2017 s’annonce également de bon augure pour la demande de crédit immobilier.

Comment fonctionne les taux d’intérêt qui déterminent le crédit immobilier?

L’évolution des taux d’intérêt dépend de plusieurs dynamiques :
1 – D’une part, de la politique des banques centrales, c’est-à-dire de la FED américaine et de la Banque Centrale Européenne (BCE), qui décident des taux directeurs (c’est-à-dire des conditions de refinancement des banques).
C’est le principal outil dont dispose la BCE pour influer sur l’octroi de crédits et moduler l’inflation dans la zone euro.
Cet instrument, utilisé lors des opérations hebdomadaires de refinancement par la BCE pour alimenter les banques en liquidités, est le véritable baromètre du coût du crédit.
En Europe, aujourd’hui, les taux directeurs sont très bas, voire nuls et ont même été parfois, dans un passé récent, plusieurs fois négatifs. Ces taux servent de base à la BCE pour prêter des liquidités à court terme (chaque semaine) aux banques. En retour, ces dernières doivent répercuter l’évolution des taux directeurs sur les taux des crédits proposés à leurs clients pour financer des achats immobiliers. Ces taux directeurs ne cessent de baisser depuis 2011, où ils culminaient à 1,5% : ils ont atteint 0,5% en 2013 et donc 0% en 2016 avant d’augmenter à nouveau en fin d’année.
La fixation de ces taux directeurs est corrélée à l’évolution des OAT (Obligations assimilables du Trésor) – emprunts d’Etat contractés sous la forme d’obligations sur une période minimale de 5 ans et maximale de 50 ans, afin de financer les besoins de la nation à long terme (il s’agit donc de titres de dette de l’État).
2 – D’autre part, avec la mondialisation, les possibilités de placement se multiplient. Chaque pays souhaitant attirer le plus possible d’investisseurs, les marchés nationaux se font concurrence en matière de rendement. Ce phénomène devrait contribuer à l’augmentation naturelle des taux. Mais ce serait au détriment des acteurs économiques locaux (ménages et entreprises), qui, dans ce cas, paieraient leurs crédits plus chers. En pratique, ces deux facteurs s’équilibrent donc aujourd’hui en faveur de la stabilité des taux.
3 – Enfin, les taux d’intérêt restent peu élevés du fait des stratégies commerciales des banques, qui elles aussi, se battent pour séduire le plus de clients possible. Après le séisme des subprimes aux Etats-Unis en 2008, les banques sont restées prudentes et ne prêtent qu’à des clients considérés comme solvables et capables d’assumer le prix de l’emprunt. Le taux de défaut est donc particulièrement bas. Par conséquent, le taux d’intérêt (qui, rappelons-le, représente principalement la rémunération du risque en période de faible inflation) reste faible. Peu de volume, donc peu de risque et peu de rémunération !

Quelles tendances du crédit immobilier pour 2017 ?

Certains signaux décelés fin 2016 pourraient traduire une évolution du marché. Par exemple, les vendeurs ont eu tendance à relever leurs prétentions financières en fin d’année, ce qui a eu comme premier effet d’allonger le délai moyen de vente et donc de ralentir l’activité.
Par ailleurs, les taux d’intérêt moyens sont passés de 1,31% en novembre à 1,34% en décembre. Même si cette hausse reste raisonnable et si les crédits restent très accessibles, certains indicateurs pourraient annoncer une augmentation plus marquée des taux d’intérêt. A l’issue de l’élection du nouveau Président aux Etats-Unis, les taux obligataires sont remontés (notamment à cause des incertitudes liées à l’éventualité d’un retour au protectionnisme) et pourraient donc mécaniquement, comme on l’a vu plus haut, faire grimper les taux immobiliers. Le taux directeur de la FED a ainsi été augmenté d’un quart de point fin 2016 (après 10 années de baisse ou de stabilité) et d’autres hausses pourraient être enregistrées en 2017 pour contrer l’inflation qui fait son retour aux Etats-Unis, notamment à cause de l’augmentation des tarifs pétroliers.
En France, l’inflation a atteint 1 ,1% en 2016, soit un « plus haut » depuis 2013 (en cause également : les prix de l’énergie et des denrées alimentaires), alors qu’elle plafonne à 0,8% dans la zone euro. Conséquence, les OAT françaises sont passées de 0,282% en octobre dernier à 0,644% en décembre. Mais la hausse des OAT n’est généralement répercutée sur les crédits immobiliers qu’à hauteur d’un tiers de cette augmentation. Si la tendance est à la hausse, les taux d’intérêt immobiliers ne devraient donc pas remonter spectaculairement cette année, d’autant que cette stabilité soutient la demande. Et la BCE a annoncé prolonger son soutien des marchés jusqu’en mars prochain.
Les conditions du marché de l’immobilier restent aujourd’hui favorables. Les banques maintiennent des objectifs de délivrance de crédit similaires à l’activité enregistrée en 2016, soit environ 230 milliards de production de crédit, ce qui constitue, là encore, un record. Elles devraient donc continuer à proposer des taux peu élevés cette année.

 

Source : Meilleursagents.com, Crédit foncier, Investir-Les Echos