Dans le but d’améliorer la qualité du parc immobilier français et répondre au besoin de logement de la population, la loi DENORMANDIE complète la loi Pinel ancien depuis le 1er janvier 2019. Son objectif ? Rénover les logements vétustes des centres villes Français par le biais d’un programme de défiscalisation avantageux. Comment en profiter ? Elodie TOUSTOU détaille tout cela dans son article paru le 03/04/2019 dans le magasine Mieux Vivre Votre Argent.

L’investissement en loi Denormandie, plus souple que le Pinel ancien, permet de réduire ses impôts en misant sur des biens à rénover de centres-villes dégradés.

Décidé après l’effondrement de deux immeubles de la rue d’Aubagne à Marseille, le dispositif Denormandie, du nom de l’actuel ministre du Logement, vise à encourager les investisseurs à participer à la redynamisation de centres-villes anciens.

A noter : les biens éligibles au dispositif Denormandie doivent avoir été acquis à partir du 1er janvier 2019.

Quelle réduction d’impôt offre le Denormandie ? 

Comme le Pinel, la réduction d’impôt liée à un investissement locatif en loi Denormandie est d’autant plus importante que la durée de mise en location du bien est longue. Calculée sur le prix du bien (achat + travaux), limité à 300.000 euros, elle représente :

  • 12% pour une location de 6 ans
  • 18% pour une location de 9 ans
  • 21% pour une location de 12 ans

Par exemple, un bien acheté 100.000 euros et dans lequel vous effectuerez 25.000 euros de travaux, conduira, pour une location sur 12 ans, à une réduction d’impôt de 2187 euros par an pendant 12 ans.

Où peut-on investir ? 

Le Denormandie est d’abord focalisé sur les centres-villes anciens et dégradés de certaines communes. En premier lieu les 222 identifiées par le gouvernement dans le cadre du programme « Action cœur de ville ». D’autres municipalités et certains quartiers de très grandes villes (Marseille, Lille, Bordeaux…) peuvent aussi devenir éligible à condition de manifester leur volonté de s’engager dans une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT), portée par l’Etat.

Bon à savoir : découvrez les noms des 244 villes actuellement éligibles au dispositif Denormandie dans le tableau récapitulatif figurant dans l’arrêté du 26 mars 2019.

Les travaux sont-ils obligatoires ? 

Oui. Pour prétendre à la réduction d’impôt Denormandie, l’investisseur doit s’engager à mener des travaux à hauteur de 25% du prix total de l’opération. Ils doivent conduire à une amélioration de la performance énergétique du bien et à une baisse de sa consommation en énergie.  Il s’agit de travaux améliorant l’isolation du bien (toiture, murs, fenêtres…) et/ou permettant une baisse de la consommation d’électricité, de gaz… (changement de chaudière, par exemple).

Après travaux, le logement doit afficher au moins une classe E pour le Diagnostic de performance énergétique (DPE), c’est-à-dire se situer sous les 331kWh :m2/an. Pour y parvenir, deux options sont ouvertes :

  • Entreprendre des travaux conduisant à une réduction de la consommation énergétique de 30% pour une maison, 20% pour un appartement
  • Réaliser au moins 2 travaux améliorant la performance énergétique sur 5 proposés : isolation de la toiture, des murs extérieurs, des parois vitrées donnant sur l’extérieur, changement du système de chauffage, remplacement du système de production d’eau chaude sanitaire.

A noter : les travaux éligibles peuvent aussi concerner l’aménagement de surfaces annexes au logement, comme des combles ou la transformation d’un garage en pièce de vie.

Quels logements sont ciblés ?

Il peut s’agir d’une maison individuelle ou d’un appartement en copropriété. Le bien d’habitation peut être acheté tel quel puis réhabilité.  Mais la loi Denormandie offre d’autres possibilités, comme la transformation des annexes du bien en surface habitable : garage, combles… La transformation de bureaux en logements est elle aussi admise.

Quelles sont les conditions à respecter en loi Denormandie ?

Comme le Pinel, le Denormandie impose aux bailleurs certaines contraintes quant au choix du locataire et du niveau de loyer pratiqué. Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés selon la zone où est situé le logement. Même chose pour les loyers qui sont plafonnés localement selon la zone. Bercy indique que ces plafonds sont les mêmes que ceux du Pinel neuf.

Plafonds Denormandie pour les baux conclus en 2019

Zone A bisReste de la Zone AZone B1Zone B2 et C
17,17 €12,75 €10,28 €8,93 €

Source : Bofip. 

Plafonds de ressources des locataires en Denormandie pour 2019

Composition foyer / Zone A bisReste de la zone AB1B2 et C
Personne seule 38 236 €38 236 €31 165 €28 049 €
Couple 57 146 €57 146 €41 618 €37 456 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 74 912 €68 693 €50 049 €45 044 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 89 439 €82 282 €60 420 €54 379 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 106 415 €97 407 €71 078 €63 970 €
Personne seule ou couple ayant quatre personne à charge 119 745 €109 613 €80 103 €72 093 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 13 341 €12 213 €8 936 €8 041 €

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