ACQUISITION DU BIEN
Financement bancaire

Après validation de votre part de la sélection du bien, la phase d’acquisition s’articule autour de 2 axes :

  • l’achat par l’intermédiaire du notaire,
  • le financement par l’intermédiaire du banquier.

Cette phase cruciale nécessite d’agir avec méthode car elle s’étale sur 3 mois environ, et  les relations entre le vendeur, les notaires et le banquier sont complexes.

COMPROMIS DE VENTE

Nous vous accompagnons dans la signature du compromis de vente, premier pas avant la signature définitive.

Dans la pratique, le vendeur dispose toujours d’un notaire avec qui il avait acheté son bien. Il est cependant possible de vous faire représenter vous aussi par un notaire. Cela n’inclut pas de frais supplémentaire, car les notaires se partagent alors leurs émoluments.

Nous vous conseillons fortement de vous faire représenter par un notaire, car il défendra activement vos intérêts. Si vous n’avez pas de notaire, nous travaillons en partenariat avec plusieurs notaires réactifs et compétents et qui connaissent nos méthodes de travail.

En règle générale, le notaire du vendeur se charge de préparer le compromis de vente et de vérifier tous les documents nécessaires (acte de propriété, …), et organise le rendez-vous de signature. Le notaire de l’acheteur s’occupera de préparer la rédaction de l’acte authentique de vente et de faire les transferts de fonds. La signature de l’acte authentique se fera dans ses bureaux. Vous disposerez d’un délai de 7 jours après la signature du compromis pour vous dédire (loi SRU).

Pour nos clients ne résidant pas sur Marseille ou ne souhaitant pas se déplacer, il est possible par le biais d’une procuration de se faire représenter par un des clercs du notaire pour la signature du compromis. Nous vous accompagnerons dans ces démarches.

Le compromis de vente contient notamment tous les diagnostics techniques obligatoirement fournis par le vendeur, à savoir :

  • Constat de risque d’exposition au plomb (CREP),
  • Constat de repérage d’amiante,
  • Rapport relatif à la présence de termites,
  • Risques naturels, technologiques ou sismiques,
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE),
  • Rapport de l’état de l’installation intérieure au gaz,
  • Rapport de l’état de l’installation intérieure d’électricité,
  • Attestation de superficie « Loi Carrez ».

Ces diagnostics auront déjà été étudiés pour vous lors de la phase de sélection du bien, car leur contenu peut avoir une incidence sur le prix.

RECHERCHE DU MEILLEUR FINANCEMENT

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif dans l’ancien, les banques financent facilement et sans apport de votre part le montant de l’acquisition, les frais de notaire, nos honoraires ainsi que les travaux à réaliser (sur fourniture de devis que nous vous obtiendrons).

La première étape consiste à constituer le dossier de crédit que nous présenterons aux établissements bancaires. Nous travaillerons en parallèle sur la proposition de votre banquier, et sur celles de courtiers en crédit immobilier.

Nous travaillons en partenariat avec plusieurs courtiers, qui présentent l’avantage de ne pas prendre de frais lors de l’étude des dossiers, et qui proposent des taux compétitifs. Nous vous aiderons  à mettre en concurence ces organismes avec votre banque afin d’obtenir le meilleur taux pour votre emprunt immobilier. Par exemple, sur un emprunt de 100 000 € sur 20 ans, une baisse de 0,1% de taux d’intérêt représente pour vous un gain d’environ 1 250€

Nous nous attacherons ensuite à négocier les frais de dossier avec l’établissement bancaire retenu, ainsi que les frais de remboursement anticipés.

Afin de remplir les conditions du compromis de vente, il faut remettre au notaire :

  • une attestation de dépôt de demande de prêt immobilier d’un établissement bancaire un mois au plus tard après la signature du compromis
  • l’offre de prêt de l’établissement bancaire retenu au plus tard 2 mois après la signature du compromis.

Ces délais sont souvent difficiles à respecter, car les négociations nécessitent plusieurs allers retours, et l’émission de l’offre par la banque retenue prend souvent plusieurs semaines. Nous vous accompagnerons dans les relances de chaque intermédiaire afin respecter ces délais.

ASSURANCE DÉLÉGUÉE

La souscription d’une assurance, qui remboursera le prêt à votre place sous certaines conditions sera exigée par l’établissement bancaire.

Cette assurance, pour le financement d’un investissement immobilier locatif, s’appelle Assurance Décès et Perte Totale et Irréversible de l’Autonomie (Décès et PTIA). La banque vous proposera son contrat d’assurance dit « contrat groupe ». Ces contrats sont mutualisés en prenant en compte des caractéristiques générales d’emprunteurs.

Depuis le 2 juillet 2010 et la loi dite Lagarde, une banque ne peut plus vous refuser de prendre une assurance déléguée, c’est à dire souscrite auprès d’un autre organisme que le sien. L’avantage réside dans le fait que ces contrats sont personnalisés en fonction de l’emprunteur, de son âge et de son état de santé. Un emprunteur non-fumeur de moins de 35 ans peut obtenir un taux d’assurance réduit de moitié. Par exemple, sur un emprunt de 100 000 € sur 20 ans, passer d’une assurance de 0,2% à 0,1% permet d’économiser 2 000 €.

Nous vous accompagnerons auprès de ces organismes d’assurance afin d’obtenir le meilleur taux d’assurance.