L’un des principaux avantages de l’investissement immobilier locatif provient du fait qu’il peut se faire à crédit, c’est à dire qu’il est possible d’emprunter auprès d’un organisme financier la totalité du montant de l’acquisition ainsi que les frais de notaire et les honoraires d’agence. Les remboursements d’emprunt sont compensés par les loyers.

L’immobilier se présente donc comme le seul actif que l’on peut financer à crédit : aucune banque ne prête pour investir en actions ou en assurance-vie. Par ailleurs, quand vous placez de l’argent sur une assurance-vie, c’est votre argent qui travaille, et vous êtes le seul à faire un effort d’épargne. On parle de patrimoine par accumulation.

Lors d’un investissement immobilier locatif acquis à crédit, l’effort d’épargne est partagé entre vous et le locataire, et vous profitez de l’effet de levier financier. On parle de patrimoine par reconstitution.

Cet effet de levier permet d’augmenter la rentabilité globale de l’investissement immobilier locatif, en venant ajouter une rentabilité financière à la rentabilité intrinsèque du bien acquis.

L’EXPLICATION DE L’EFFET DE LEVIER

Prenons le cas d’un investissement de 200 dont la rentabilité nette est de 15%. Nous allons regarder dans 5 cas de figures ce que devient la rentabilité financière lorsqu’on fait varier le montant emprunté ainsi que le taux d’intérêt de l’emprunt.

Effet de levier

Dans les cas 1, 2 et 3, à taux d’intérêt constant et inférieur à la rentabilité nette, la rentabilité financière est  d’autant plus importante que l’emprunt est élevé. L’effet de levier joue à la hausse.

Dans les cas 4 et 5, le taux d’intérêt est supérieur à la rentabilité nette, la rentabilité financière est d’autant moins importante que l’emprunt est élevé. L’effet de levier joue à la baisse, situation qu’il faut éviter

Nous vous conseillons d’investir dans l’immobilier locatif ancien à crédit lorsque l’on peut faire jouer l’effet de levier à la hausse. En effet, dès lors que les taux d’intérêt (aux alentours de 4% actuellement) sont plus faibles que la rentabilité locative nette de l’investissement immobilier locatif (aux alentours de 5% actuellement), il faut acquérir le bien à crédit dans sa totalité.

Alors la rentabilité locative nette de l’appartement sera améliorée par la rentabilité financière de votre investissement immobilier locatif.

EVOLUTION DE L’EFFET DE LEVIER

L’effet de levier fonctionne lorsque les taux d’intérêt sont supérieurs à la rentabilité nette de l’investissement immobilier locatif.

Que se passe-t-il si les taux d’intérêt remontent ? Est-ce que la rentabilité locative nette va devenir inférieure aux taux d’intérêt, et faire actionner l’effet de levier à la baisse?

C’est bien évidemment une question que nous étudions en permanence, pour s’assurer que nos conseils d’investissement sont toujours pertinents.

Si les taux d’intérêts remontent, les prix de l’immobilier vont se stabiliser et même diminuer. C’est ce que l’on commence déjà à observer. De fait, la rentabilité locative nette va augmenter. Par ailleurs, les taux d’intérêt sont revus à la hausse pour contrer la progression de l’inflation. Si l’inflation a augmenté, les loyers, indexés sur l’inflation, auront eux-aussi augmenté, ce qui améliorera la rentabilité locative nette. La difficulté est d’étudier le timing de ces différentes évolutions et de comparer l’intensité des évolutions les unes par rapport aux autres.

Nous suivons pour vous ces différentes évolutions, ce qui nous amène par moment à vous conseiller de différer de quelques mois un investissement immobilier locatif, pour se placer dans de meilleures conditions.