Fiscalité investissement immobilier locatifBILAN PATRIMONIAL

Il s’agit dans un premier temps, avant de s’intéresser à la fiscalité,  de dresser avec vous un bilan patrimonial (récapitulatif à l’instant « t » de ce que vous possédez). Il est nécessaire d’effectuer avec vous cet exercice car il vous permettra de mettre à jour les atouts et les faiblesses de votre patrimoine. Cette analyse se fait aussi en gardant en perspective vos projets personnels à venir (acquisition d’une résidence principale, départ à l’étranger, arrivée d’un enfant, départ à la retraite…).

Un des intérêts de l’investissement immobilier locatif réside dans l’effet de levier que procure l’emprunt bancaire. Il n’est donc pas nécessaire d’apporter un capital pour réaliser un investissement immobilier locatif.

Nous préconisons cependant à nos clients d’avoir une épargne disponible équivalente à une année de loyers (de 5 000 à 10 000 euros) en prévision de travaux non prévus ou de charges de copropriété non courantes qui peuvent survenir lors de la durée de l’investissement. Cette épargne vous permettra de rester dans une situation financière personnelle confortable.

L’investissement dans l’immobilier locatif doit être parfaitement adapté à votre situation, pour qu’il ne soit pas un frein à vos autres projets.

S’il ne convient pas à votre situation, nous vous informerons des autres produits d’investissement existants, en vous expliquant leurs points forts et leurs points faibles.

CAPACITÉ D’ÉPARGNE

Nous analyserons ensuite ensemble votre capacité d’épargne mensuelle pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien.

Il est courant de dire que pour préparer activement son avenir et sa retraite, il faut pouvoir dégager une épargne mensuelle correspondant à 15% de ses revenus net d’impôts. Cette épargne sera allouée à différents investissements (assurance-vie, PEL, bourse) et notamment à l’investissement immobilier locatif. La répartition entre chaque poste d’actifs dépend de votre situation personnelle et professionnelle que nous aurons étudiée précédemment.

Hors économie fiscale que nous aborderons ci-dessous, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif ancien sur Marseille dès que l’on dispose d’une capacité d’épargne mensuelle de 100 euros par mois.

CAPACITÉ D’EMPRUNT

Nous nous intéresserons ensuite à votre capacité d’emprunt auprès d’un organisme bancaire, qui va déterminer le montant total que vous pouvez emprunter. Le pourcentage total de vos remboursements ne doit pas dépasser 33% de vos revenus. Si vous avez déjà effectué un emprunt pour votre résidence principale, votre taux d’endettement peut être proche de 33%.

Mais l’avantage d’un investissement immobilier locatif réside dans le fait que les banques prennent en compte une grande partie des revenus locatifs qui proviendront de votre future acquisition (entre 70 et 80% selon les organismes). L’impact de l’emprunt lié à cette acquisition ne viendra augmenter que faiblement votre taux d’endettement (de l’ordre de 5% en fonction de votre situation).

Nous nous assurerons que votre capacité d’emprunt vous permet de réaliser un investissement immobilier locatif.

FISCALITÉ

Ce n’est que dans un dernier temps que nous étudierons l’adéquation entre votre fiscalité et la fiscalité de l’investissement immobilier locatif dans l’ancien que vous souhaitez réaliser.

Il est en effet essentiel lors de la préparation d’un investissement immobilier locatif de considérer que l’économie fiscale que vous pouvez espérer n’est pas la finalité de l’investissement immobilier locatif, mais juste un gain supplémentaire.

L’investissement immobilier locatif ne doit pas être considéré comme un moyen de réaliser des économies d’impôt. De nombreux particuliers ont acheté des appartements à des prix supérieurs de 20% au prix du marché et situés dans des zones à faible demande locative. Ils n’ont donc pas trouvé de locataires et ont été privés de l’économie d’impôts.

Nous vous conseillons des investissements immobiliers locatifs dans l’ancien lorsqu’ils présentent une rentabilité suffisante, qu’ils sont effectués dans la fourchette basse du marché et qu’ils sont situés à un bon emplacement. La fiscalité adaptée que nous mettons en place ensuite ne fait que renforcer la rentabilité.

Pour optimiser la fiscalité, nous sommes spécialisés dans les opérations de type PINEL Ancien ainsi que dans les opérations classiques permettant de créer un Déficit Foncier, ou de réaliser un investissement socialement responsable accompagné d’avantages fiscaux.

SIMULATION

A la suite de ces analyses, nous serons en mesure de vous proposer une simulation d’investissement, qui récapitule les caractéristiques du bien recherché (prix, surface, nombre de pièces, quartier, prix de location, …) ainsi que le mode de financement et le coût global de l’acquisition (incluant les frais de notaires, les honoraires, les travaux éventuels,…) et la rentabilité locative.

Ces simulations prennent en compte toutes les charges propres à un investissement locatif (taxe foncière, charges de copropriétés, frais de gestion locative, assurance loyers impayés,…).

D’une manière générale, afin de fiabiliser les éléments financiers des simulations, toutes les charges intégrées dans les simulations sont prises dans les fourchettes hautes, et tous les loyers prévisibles dans les fourchettes basses.

Au terme de ces rendez-vous, nous vous proposerons de formaliser notre accompagnement par la conclusion d’un mandat de recherche qui nous permet de rechercher et sélectionner pour vous les biens appropriés à vos besoins.