Le choix du mode de location est le critère le plus important après la qualité du bien acquis. Il permettra d’optimiser la rentabilité locative et de sécuriser les loyers. Nous vous conseillons et vous aidons à choisir le meilleur mode de mise en location.


CANAL DE LOCATION

Il existe deux canaux pour la mise en location de votre investissement immobilier locatif, à savoir :

  • les agences immobilières : ce canal reste le plus commun et il permet de ne pas avoir à gérer la recherche du locataire ni la perception du loyer. Cette tranquillité a néanmoins un coût, de l’ordre de 6 à 7 % des loyers annuels. Cette charge est toujours intégrée dans nos simulations afin de déterminer la rentabilité locative nette. Nous avons sélectionné plusieurs agences immobilières, spécialisées dans la gestion d’appartements dans les 1er, 2ème et 3ème arrondissement de Marseille pour suivre la location de vos biens.
  • l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) ou des associations de bailleurs solidaires : ce sont directement ces organismes avec lesquels vous signez un bail pour la location de votre appartement. Ils vous versent un loyer garanti et se chargent ensuite de sous-louer à des locataires qu’ils sélectionnent. Il n’y a donc pas de frais de gestion à prévoir. Nous effectuons pour vous les démarches auprès de ces organismes jusqu’à la signature du contrat de location.

 

CONDITIONS DE LOCATION

Le choix de la fiscalité conditionne en partie le mode de location. Chaque option fiscale fixe la durée de location minimale, ainsi que les loyers maximums, et dans certains cas un plafond de ressources maximum pour les locataires. Ces éléments sont résumés dans le tableau ci-dessous.

Le prix de location des appartements dans les 1er, 2ème et 3ème arrondissements de Marseille variant de 11,5 à 12 €/m2 en fonction de la qualité du bien, il est à noter que tous les modes de fiscalité étudiés s’adaptent sans décote. Ce n’est pas le cas dans toutes les villes, où les prix de location du marché sont souvent bien en dessous des plafonds de loyer fixés par les règles fiscales.


SÉCURITÉ DES LOYERS

Percevoir des loyers pour financer l’investissement immobilier locatif est la base du financement par effet de levier. Il est donc essentiel de sécuriser la rentrée des loyers.

Il existe 2 règles essentielles pour sécuriser les loyers, et aussi limiter le changement trop fréquent de locataires :

  • fixer un loyer dans la fourchette moyenne voir basse du marché : même si cette règle semble contraire à l’obtention d’une bonne rentabilité locative, c’est pourtant un des éléments essentiels. Un locataire s’acquittant d’un loyer plus faible que la moyenne restera plus longtemps et prendra plus soin du logement. Nos simulations intègrent un loyer dans la fourchette basse ou moyenne du marché pour anticiper la mise en application de cette règle.
  • s’assurer contre les risques locatifs :  il est indispensable de contracter une assurance pour sécuriser ses loyers. Le montant de ces assurances est de l’ordre de 2 à 3% des loyers annuels. Cette charge est toujours intégrée dans nos simulations afin de déterminer la rentabilité locative nette.

Pourtant, moins de 20% des bailleurs privés ont contracté une assurance garantissant les risques locatifs.

Dans le cadre d’une mise en location auprès de l’ANAH ou d’une association de bailleurs solidaires, cette assurance n’est pas utile car le loyer est versé par l’organisme même s’ils n’ont pas de locataires.

Il existe deux sortes de garanties, en fonction des locataires sélectionnés par l’agence immobilière :

  • la GLI (Garantie des loyers impayés) : cette garantie couvre jusqu’à 30 mois de loyers impayés, plafonnés à 69 000 €, et prend en charge les frais de contentieux. Elle fonctionne d’une manière générale pour des locataires salariés en CDI ou indépendants et disposant d’un revenu au moins 3 fois supérieur au loyer.
  • la GRL (Garantie des risques locatifs) : cette garantie mise en place par l’État couvre jusqu’à 70 000 € de loyers impayés, prend en charge les frais de contentieux et la remise en état de l’appartement en cas de dégradation à hauteur de 7 700 €. Elle fonctionne pour des locataires en situation plus difficile (CDD, chômage, CDI en période d’essai), ou des personnes en CDI dont le revenu n’est que 2 fois supérieur au loyer.

Les agences immobilières que nous avons sélectionnées mettent en place avec vous ces garanties locatives, indispensables pour pérenniser les loyers.

 

FORFAITS D’ACCOMPAGNEMENT A LA GESTION

Notre mission d’accompagnement prend fin lorsque votre investissement immobilier locatif est effectivement mis en location par un des canaux décrits ci-dessus, et que vous commencez à percevoir vos premiers loyers.

Nous vous proposons cependant de continuer à vous accompagner dans la vie de votre investissement immobilier locatif dans l’ancien en proposant deux forfaits annuels :

  • Forfait Assistance juridique et fiscale :
    • nous vous représentons auprès des gestionnaires de votre bien (agence immobilière, syndic de copropriété) et effectuons pour vous les rendez-vous obligatoires (assemblée générale de syndic,…),
    • nous vous tenons à jour des modifications fiscales propres à votre investissement, et des informations nécessaires à la gestion d’un bien,
    • nous vous assistons lors de vos déclarations fiscales,
    • nous vous accompagnons lors des travaux à la charge du propriétaire (recherche d’entreprise, suivi de travaux,…).
  • Forfait Entretien propriétaire :
    • nous réalisons les travaux qui sont à la charge du propriétaire (changement de chauffe-eau, réparation de fuite,…),
    • nous surveillons l’état du bien afin d’anticiper des problèmes de dégradation, qui coûteraient plus chers s’ils étaient réalisés trop tard.