Comparons ces 2 types d’investissement pour évaluer si la réduction d’impôt qu’apporte l’avantage Scellier rend cet investissement immobilier locatif plus rentable qu’un investissement immobilier locatif ancien classique.

HYPOTHESES DE BASE :

Acquisition d’un appartement (2 pièces) de 45 m2 dans le 3ème arrondissement de Marseille.

Le prix d’achat est de 1 800 €/m2 dans l’ancien rénové et de 3 800 €/m2 au minimum dans le neuf sur des opérations Scellier BBC.

Le loyer en Scellier BBC est plafonné à 13 €/m2, et la moyenne du 3ème est de 12 €/m2.

Les frais et taxes peuvent être considérés comme identiques, hormis les charges de copropriété qui sont plus élevées dans le neuf (présence d’ascenseur notamment).

RENTABILITÉ LOCATIVE NETTE ET BRUTE :

Avec ces hypothèses et les mêmes bases de calcul, on obtient une rentabilité nette de 2,7 % pour le Scellier BBC neuf et  de 4,9 % pour l’ancien hors économie d’impôts.

ECONOMIE D’IMPOTS :

Grâce au dispositif Scellier BBC, vous pouvez obtenir une économie d’impôts de 22 % du montant du bien étalé sur 9 ans pour un bien acquis en 2011. Pour faciliter les calculs et ne pas tenir compte des flux de trésorerie, imputons cette économie directement sur le prix d’achat (hypothèse favorable au Scellier).

La rentabilité nette de l’investissement Scellier BBC passe de 2,7 % à 3,43 %. On est encore loin des 4,9 % pour l’ancien.

UNE SOLUTION POUR OPTIMISER L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF

Il est possible de profiter à la fois de la rentabilité de l’investissement immobilier dans l’ancien et de l’économie d’impôts du dispositif Scellier. C’est le dispositif Scellier Ancien qui permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’une économie d’impôts de 13% du montant de l’acquisition sur 9 ans.

Dans un prochain article, nous pourrons poursuivre cette comparaison en étudiant la Valeur Actualisée Nette (VAN) et le Taux de Rentabilité Interne (TRI).