C’est le titre d’un article paru dans « Le Particulier » de Janvier 2013. Dans ce numéro, la journaliste Valérie VALIN-STEIN met en avant les avantages de l’investissement locatif ancien avec travaux : emplacement et patrimoine de qualité, fiscalité attractive.

« Nous conseillons à nos clients d’investir dans l’ancien à rénover plutôt que dans le neuf ». C’est l’avis d’Hervé de la Tour d’Artaise, président de l’Association française des conseils en gestion de patrimoine certifiés (CGPC) interviewé par la journaliste. C’est bien évidemment aussi le notre.

La journaliste précise qu’investir dans l’ancien permet d’accéder à un logement bien placé, à proximité des transports et des commerces, fidélisant ainsi le locataire, et permettant d’intéresser aussi bien des investisseurs que de futurs propriétaires occupants lors de la revente. Le mauvais état du logement avant travaux permet d’obtenir une décote sur le prix d’achat, favorisant une rentabilité brute élevée (de 3% à Paris, à 6% voir plus en province, notamment à Marseille).

« Enfin, l’investissement dans l’ancien ouvre accès à une fiscalité avantageuse car les sommes investies dans les travaux de rénovation peuvent venir en déduction de vos revenus fonciers et, sous certaines conditions, de votre revenu imposable. Ces avantages ne sont pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales ; plafonnement qui devrait drastiquement être revu à la baisse l’année prochaine. »

Valérie VALIN-STEIN rappelle que la fiscalité est allégée par les travaux, dans la mesure où les revenus locatifs sont fortement fiscalisés : « ils sont réintégrés dans le revenu global du propriétaire et imposés en fonction de son taux marginal d’imposition (TMI). C’est à dire que, si votre TMI est de 30%, compte tenu des prélèvements sociaux (aujourd’hui à 15,5%), vos revenus locatifs seront, au final, amputés de 45,5%. Ce taux atteindra même 56,5% avec un TMI de 41%. »

L’article précise en détail le mécanisme du déficit foncier, et signale que « ce mécanisme est intéressant pour les contribuables qui sont imposés à des TMI élevés, et particulièrement pour ceux qui perçoivent déjà des revenus fonciers. »