Un article paru dans le dernier CHALLENGES de mars 2013 sur l’immobilier décrit très bien la difficulté qu’ont les trentenaires pour acquérir leur résidence principale, comme nous l’annoncions en octobre 2011 dans l’article Investir dans l’immobilier locatif en province, une bonne idée?.

La journaliste Emmanuelle DUCROS cite Sandrine ALLONIER, Directrice des études économiques de Meilleurtaux.com, pour qui « devenir propriétaire est un choix plus psychologique que rationnel ». De nombreux acheteurs auraient en réalité intérêt à rester locataires. C’est pour la journaliste notamment le cas pour les trentenaires urbains, la fameuse génération « Y », dont la vie familiale et professionnelle évolue beaucoup.

Oublier la culbute…

« Ces trentenaires, aspirants propriétaires, savent-ils que la donne a changé ? Fini, la culbute immobilière. L’heure est à la stagnation, voire à la baisse des prix. Pire, ces jeunes arrivants sur le marché paient la frénésie passée : après plus de 120% de hausse en quinze ans, le ticket d’entrée est devenu très élevé et, souvent, trop élevé. Quant aux perspectives d’appréciation du bien, elles ont disparu. »

Depuis quinze ans, le rapport entre le prix de l’immobilier et les revenus des acquéreurs s’est en effet écarté d’une moyenne autour duquel il oscillait depuis l’après guerre, pour maintenant être 80% au dessus.

Dans ce cadre, il est de plus en plus d’actualité de se poser la question  -acheter ou louer -, même s’il est « difficile d’admettre que jeter un loyer par les fenêtres puisse être plus rentable que de payer une mensualité ».

A titre d’exemple, « à Paris, un trentenaire met en moyenne 21 ans pour que l’achat soit plus rentable que la location d’une surface similaire. Cela signifie qu’en revendant son bien avant deux décennies, un trentenaire parisien ferait une moins bonne affaire qu’en plaçant son capital et son excédent d’économies mensuelles ».

… penser à l’investissement

Dans l’article, Marie Pérardelle, spécialiste de l’ingénierie patrimoniale à Primonial, voit d’autres raisons de remettre en cause le dogme de l’achat de son logement. « C’est une bonne idée, tant que cela n’oblige pas à ne faire que cela de son épargne et à renoncer à préparer sa retraite. Il est contre-productif d’y consacrer tout son argent. » Pour elle, la génération Y doit envisager l’immobilier de manière non affective.

La journaliste avance l’idée « d’employer la différence entre ce qu’aurait coûté une mensualité de remboursement et le loyer effectivement payé à un investissement locatif, dans une ville où le prix au mètre carré est plus raisonnable qu’à Paris, Levallois ou Lyon. Cet écart représente en moyenne 250 euros en province, et jusqu’à 620 euros à Paris. Cela peut sembler modeste. Mais en y ajoutant les revenus supplémentaires qu’apporteront les futurs locataires, cela permet de mobiliser un crédit de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Et à la revente, la plus-value sera forcement positive, lorsqu’elle sera comparée à la dépense mensuelle réelle. De plus, les intérêts du crédit et les charges locatives sont déductibles des revenus locatifs imposables. »

Pour conclure, la journaliste indique que « la génération Y, qui peut emprunter sur de longues périodes, ne doit surtout pas passer à côté de l’effet de levier du crédit, même si elle n’achète pas sa résidence principale. Pour profiter des taux d’emprunt actuels, elle peut se tourner vers l’immobilier locatif neuf (entre 3 et 4 % de rendement annuel) ou ancien (4 à 7%). »