Deux interviews récentes de spécialistes de l’immobilier locatif neuf défiscalisant mettent en avant les pièges de la défiscalisation. Niveau de prix élevé, simulations optimisées, financement périlleux, rabais de fin d’année…Leurs conclusions sont claires : la défiscalisation ne doit pas être l’objectif principal d’un investissement immobilier locatif.

Le 5 septembre, sur BFM Business dans l’émission Intégrale Placements, Stéphane Desquartiers et Jean-François Fillatre soulignaient un point essentiel de l’investissement immobilier locatif dans le neuf : il faut étudier la valeur du bien le lendemain de l’achat. 

En effet, tout comme une voiture neuve, un bien immobilier neuf, dès qu’il est acheté, devient un bien immobilier ancien. En cas de revente, il se retrouve donc sur le marché de l’ancien et se retrouve comparé à des biens anciens qui ont été acquis plusieurs années auparavant. 

Si le prix de l’immobilier neuf est supérieur de plus de 10 à 15% du prix de l’ancien une fois la déduction fiscale intégrée, il sera très compliqué de revendre le bien en espérant récupérer au minimum la valeur du bien neuf.

Par exemple, sur Marseille, des projets immobiliers neufs défiscalisants sont vendus environ 4 500 € du m2 dans le 2ème arrondissement (La Joliette). Un T2 de 45 m2 est proposé à 200 000 €, soit 165 000 € en incluant l’économie d’impôt. Mais le prix de l’ancien rénové est de 2 500 € par m2 au maximum dans ce quartier, soit 115 000 €. Même en considérant la différence de prestation, le neuf est 40 % plus cher que l’ancien, pour un prix de location équivalent.

Jean-François Fillatre précise aussi que les biens neufs sont assujettis à la TVA, et qu’une partie de l’économie d’impôts sert à payer la TVA.

 

Dans le même esprit, Christian Fontaine, rédacteur en chef délégué au magazine le Revenu met en garde le 30 septembre dans la même émission sur plusieurs points : 

– les simulations présentées par les promoteurs immobiliers sont souvent très optimistes, en oubliant par exemple les frais de notaire ou en minimisant les charges de copropriétés.

– les financements proposés minimisent les efforts d’épargne à la charge de l’investisseur, comme le crédit in fine qui n’est pas adapté à chacun