Faire un investissement dans un immeuble locatif pour générer du rendement c’est bien… Faire un investissement dans un immeuble locatif avec des travaux à la clef, c’est mieux ! Laurence BOCCARA explore les pistes du régime du déficit foncier et celui de l’avantage fiscal Denormandie.

Investissement immobilier avec des travaux : le bon usage du déficit foncier

Il est d’abord possible de bénéficier du régime de droit commun qu’est le déficit foncier. «  Bien utilisé, ce régime permet de percevoir des revenus fonciers peu ou pas taxés »,explique Christine Chiozza-Vauterin, avocate au cabinet d’avocats LightHouse Law Firm. Pour mémoire, ce mécanisme offre la possibilité de déduire des revenus perçus, les dépenses de travaux. «  Le déficit foncier s’impute sur le revenu brut global dans la limite de 10.700,00 euros par an (hors intérêts d’emprunt)  », ajoute Christine Chiozza-Vauterin. Et en cas de surplus, le déficit foncier s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Attention, ce scénario n’est envisageable qu’à certaines conditions. D’abord, chaque appartement doit être loué nu et occupé à titre de résidence principale. Ensuite, seules certaines catégories de travaux sont déductibles. Cela intègre notamment les dépenses d’entretien de réparation et d’amélioration du logement réalisées dans l’année. En revanche, «  impossible de déduire de gros travaux comme l’extension d’un immeuble ou une surélévation », souligne Christine Chiozza-Vauterin. L’usage du déficit foncier est avantageux pour les contribuables disposant déjà de revenus fonciers. Ce régime s’applique quelle que soit la localisation du bien.Lire aussi :

La possibilité du Denormandie

Faire un investissement immobilier avec travaux, de l’ancien à rénover, offre une autre option qui consiste à  investir en Denormandie . En vigueur depuis le 1er janvier 2019, ce tout nouveau dispositif ne s’applique qu’aux biens situés dans 244 centres-villes anciens de communes de taille moyenne. En outre, les travaux à réaliser doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement.

Dans ces conditions, le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 12, 18 et 21 % du montant de l’opération respectivement étalée sur 6, 9 et 12 ans. Opter pour le Denormandie, c’est aussi s’engager au respect de plusieurs règles comme acheter dans la limite de 5.500 euros le mètre carré et 300.000 euros par an ; louer nu sans dépasser un plafond de loyer fixé par l’Etat et choisir un locataire sous condition de ressources.

Une fois rénové avec les travaux éligibles au Denormandie, le bien doit afficher une performance énergétique améliorée d’au moins 20 %. L’écueil de ce dispositif consiste à investir dans une ville qui a besoin d’être dynamisée où la demande locative locale peut s’avérer faible, voire inexistante.

Retrouvez l’intégralité de l’article écrit par Laurence Boccara pour Les Echos PATRIMOINE.