Déficit foncier : une solution pour réduire ses impôts

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LE DISPOSITIF DU DEFICIT FONCIER

Lorsque vous louez un bien immobilier, vous percevez des loyers qui sont imposés, après déduction de certaines charges, dans la catégorie des revenus fonciers.

Il y a déficit foncier lorsqu’une même année, les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier.

Ce mécanisme provient du dispositif de droit commun applicable aux revenus fonciers. Il ne subit donc pas le plafonnement global des niches fiscales.

 

QUELLES SONT LES CHARGES DEDUCTIBLES

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent se classer en 3 grandes catégories. Elles sont détaillées dans la notice pour la déclaration N°2044 des revenus fonciers, dont certains extraits importants sont repris en fin de page.

- les charges liées à l’exploitation du bien immobilier : elles concernent les rémunérations d’agence immobilière ou de syndics, les primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant), les charges de copropriété et la taxe foncière.

- les charges financières liées aux intérêts d’emprunt : par intérêts d’emprunts, il faut comprendre tous les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage…) des emprunts pour l’acquisition du bien, mais aussi, des emprunts pour la réparation ou l’amélioration du bien.

- les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration : lorsque vous réalisez des travaux dans votre bien mis en location, ils peuvent être déductibles de vos revenus fonciers s’ils ont pour objet de maintenir ou remettre en état le bien, ou d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire.

C’est surtout cette troisième catégorie qui permet de créer un déficit foncier, car le montant des travaux pris en compte n’est pas plafonné. Ces travaux ne doivent par contre pas être des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

CALCUL ET REPORT DU DEFICIT FONCIER

Pour calculer son déficit foncier, on procède en 2 étapes :

- Etape 1 : Part de déficit dû aux charges financières reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

On retire d’abord des revenus fonciers (les loyers) les charges financières. Si le résultat est positif, on passe à l’étape 2. Si le résultat est négatif, ce déficit dû aux charges financières est imputable sur le revenu foncier des 10 années suivantes.

- Etape 2 : Part de déficit dû aux charges non financières imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an

Si le résultat de l’étape 1 était positif, on retire alors de ce résultat le montant des charges non financières (travaux et charges d’exploitation). Si le résultat est positif, il n’y a pas de déficit foncier. Si le résultat est négatif, le déficit foncier crée est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an, le solde étant imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Si le résultat de l’étape 1 était négatif, la somme de toutes les charges non financières forment le déficit non financier imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an, le solde étant imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La somme du déficit dû aux charges financières et aux charges non financières doit être égal à la différence entre les revenus fonciers (les loyers) et toutes les charges (financières et non financières).

EXEMPLES

exemple de cacul de déficit foncier

 

ECONOMIE D’IMPOT EN FONCTION DU TAUX DIMPOSITION

Plus votre tranche d’imposition est élevée, plus l’impact fiscal sera fort.

Par exemple, si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 41 %, le  montant des revenus fonciers sera taxé à 41%, (majorés de prélèvements sociaux non pris en compte dans l’exemple). L’économie d’impôt pour un déficit foncier de 10 700 € sera donc de 4 387 €.

Si le planning de l’investissement immobilier est bien organisé, il est possible de déduire de ses revenus globaux 10 700 € sur 2 années successives, car c’est la date de paiement des travaux qui est prise en compte. En plus de cela, le solde de déficit se reporte sur les déficits fonciers des 10 années suivantes, ce qui permet d’éviter toute imposition de ses revenus fonciers.

Avec la possible création d’une tranche à 45% par le nouveau gouvernement, l’économie sera même de 4 815 €

 

CONDITIONS A RESPECTER

Bien entendu, pour pouvoir générer (puis imputer) un déficit foncier, il faut que les revenus fonciers soient imposés sous le régime réel d’imposition. Toutefois, en cas de passage temporaire sur le régime micro-foncier, les déficits antérieurs sont conservés (toujours dans la limite des 10 années) et pourront être imputés en revenant au régime réel.

Attention toutefois à l’article 156-I-3 du CGI, qui prévoit que lorsqu’un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans. Plus précisément, jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation du déficit sur les revenus.

 

EXTRAITS DE LA NOTICE DE LA DECLARATION N°2044

210 Recettes

211 Loyers ou fermages bruts encaissés

Indiquez ligne 211 ou 421, le montant des recettes brutes perçues en 2011 au titre de vos propriétés urbaines et rurales. Les recettes brutes comprennent les loyers (ou fermages) perçus en 2011, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (loyers en principal, arriérés de loyers, loyers perçus d’avance) ainsi que les recettes exceptionnelles (pas de porte et droit d’entrée, indemnité de réquisition, indemnité d’expropriation destinée à compenser la perte de loyer supportée par le propriétaire-bailleur, etc.) Toutefois, les sommes reçues au titre d’arriérés de loyers ou d’avances sur les fermages pour les baux ruraux conclus à l’occasion de l’installation d’un jeune agriculteur bénéficiant de la dotation d’installation aux jeunes agriculteurs ou d’un prêt à moyen terme spécial peuvent bénéficier du système du quotient. Si vous êtes assujetti à la TVA (immeubles à usage industriel, com- mercial ou de bureaux), les recettes doivent être déclarées pour leur montant hors TVA.

Les dépenses incombant normalement aux locataires et acquittées par vos soins (frais de chauffage, d’éclairage, d’entretien des ascenseurs, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, moitié de la taxe pour frais de chambre d’agriculture, fraction légale ou conventionnelle de la taxe foncière sur les propriétés bâties ou non bâties, etc.) ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers. Parallèlement, les remboursements par le locataire de ces dépenses ne sont pas imposables.

212 Dépenses mises par convention à la charge des locataires

Indiquez ligne 212 ou 422, les dépenses par nature déductibles, vous incombant de droit, mais qui ont été mises par convention à la charge de vos locataires. Ce sont par exemple :

– les grosses réparations (couverture, gros œuvre) ;

– les impôts afférents à la propriété (taxe foncière) ;

– les primes d’assurance contre les risques dont le propriétaire est

213 Recettes brutes diverses

Indiquez, ligne 213 ou 423, l’ensemble des recettes brutes diverses, perçues en 2011, au titre de vos immeubles.

Il s’agit des recettes provenant notamment :

– de contrats dits de « garantie des loyers ». Ces contrats proposés, par certains organismes aux propriétaires, consistent à leur verser un revenu de substitution à la perte de loyers qu’ils peuvent subir du fait de la vacance du logement ou du non- paiement des loyers par le locataire ;

– les subventions de l’ANAH, les primes à l’amélioration de l’habitat rural et les indemnités d’assurance perçues en 2011 et destinées à financer des charges déductibles (travaux d’amélioration ou de réparation à déclarer ligne 224) ;

– de la location du droit d’affichage ;il en est notamment ainsi des recettes perçues, à compter du 1er octobre 2007, par les propriétaires de monuments historiques au titre de l’utilisation des espaces publicitaires constitués des bâches d’échaffaudage installées lors de la réalisation de travaux de restauration ;

– de la location de panneaux ou d’emplacements publicitaires ;

– de la concession du droit d’exploitation des carrières ;

– de la location de toits pour des antennes de téléphonie mobile ;

– de la concession du droit d’exploitation d’une source thermale ;

– des redevances tréfoncières et autres redevances, y compris celles afférentes aux logements ou aux immeubles dont vous vous réservez l’usage et, pour les propriétés rurales, aux bâtiments d’exploitation ;

– de la location du droit de chasse ou de pêche.

Les revenus accessoires des propriétés rurales perçus par les propriétaires exploitants agricoles doivent être considérés comme des revenus fonciers, sauf lorsque les terres sont inscrites à l’actif d’une exploitation soumise au régime du bénéfice réel. Dans ce cas, ces produits accessoires sont imposables dans la catégorie des bénéfices agricoles.

Dépôts de garantie : les sommes reçues des locataires à titre de dépôts de garantie ne sont pas imposables lors de leur versement. Elles le deviennent lorsque vous les utilisez :

– pour compenser le montant des loyers qui n’ont pas été payés à leur terme ou les frais de remise en état des locaux après le

départ des locataires ;

–  pour financer des charges locatives (voir toutefois paragraphe 225).

220 Frais et charges

Il s’agit des frais et charges afférents à des immeubles ou parties d’immeubles productifs d’un revenu imposable et acquittés au cours de l’année 2011. En conséquence, les dépenses propres aux locaux d’habitation dont vous vous réservez l’usage dans un immeuble dont le surplus est donné en location, ou dont les recettes sont comprises dans une autre catégorie de revenus, doivent être exclues des charges à déduire pour la détermination du revenu imposable de cet immeuble ; les dépenses communes ne sont admises qu’au prorata des parties louées (la ventilation doit être effectuée d’après les pourcentages qui servent à la répartition des charges locatives entre les occupants).

Vous devez être en mesure de justifier, à la demande du centre des finances publiques, les sommes portées en déduction. Conservez les factures et états de répartition des charges établis par les syndics ou gérants.

Si vous êtes assujetti à la TVA, vous devez reporter vos dépenses pour leur montant hors TVA. En cas d’assujettissement en cours d’année, les dépenses payées durant les mois précédents sont déductibles des revenus fonciers pour leur montant TVA comprise.

Précision : les dépenses incombant normalement aux locataires et acquittées par vos soins ne sont pas déductibles (voir paragraphe 211).

221 Frais d’administration et de gestion

• Rémunérations des gardes et concierges

Il s’agit exclusivement des rémunérations qui sont allouées, à rai- son de leurs fonctions, aux personnes chargées d’assurer la garde d’un immeuble (immeuble bâti ou non bâti, immeuble collectif ou maison individuelle).

Pour les propriétés rurales, il s’agit des rémunérations des gardes particuliers chargés de veiller à l’intégrité du domaine et de répri- mer les atteintes à la propriété.

Les rémunérations des gardes et concierges comprennent les rémunérations en espèces augmentées des charges fiscales et sociales qui s’y rapportent ainsi que les avantages en nature (électricité, eau, gaz, chauffage, etc).

Précision : pour les immeubles en copropriété, les frais de rémunération des gardes et concierges sont normalement pris en compte dans les provisions pour charges de copropriété (voir paragraphe 230).

• Rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers

Il s’agit de l’ensemble des rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion de l’immeuble. Tel est notamment le cas des frais suivants :

– rémunérations des gérants d’immeubles ou d’administrateurs de biens ;

– sommes versées à un tiers pour la tenue de la comptabilité des immeubles et diverses tâches administratives ou de secrétariat ;

– commissions versées à une agence de location (recherche d’un locataire et rédaction des contrats de location notamment) ;

– honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fis- cales ;

– cotisations versées à des chambres syndicales (ou à des fédérations de chambres syndicales) de propriétaires et de coproprié- taires qui fournissent aide et information à la gestion des immeubles donnés en location par leurs adhérents (assistance téléphonique, délivrance de conseils personnalisés, autres prestations de service individualisées…).

• Frais de procédure

Il s’agit des honoraires que vous versez, notamment, à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert ainsi que des autres frais de procédures (hors droits et taxes qui suivent le régime des impôts déductibles) que vous supportez :

– pour le règlement de différends, soit avec votre locataire (paiement de loyers ; fixation ou révision des loyers ; non-observation des clauses du contrat), soit avec un entrepreneur ou prestataire (instance contre l’entrepreneur qui a construit l’immeuble ou réalisé des travaux) ;

– pour le règlement de litiges portant sur la propriété de l’immeu- ble donné en location (limite de propriété…).

Cette déduction ne couvre pas les frais d’acquisition de l’immeuble.

222 Autres frais de gestion

Les autres frais de gestion représentent notamment :

– les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone ;

– les dépenses d’acquisition de matériels, d’outillages, de mobiliers de bureau ;

– les frais éventuels d’enregistrement des baux et actes de location.

Ces autres frais de gestion sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.

Par local, il convient de retenir chaque bien donné en location, y compris ses dépendances immédiates dès lors qu’elles sont louées au même locataire que celui du local principal.

Pour les immeubles non bâtis, en présence de location de plusieurs parcelles, il convient d’apprécier le bénéfice du montant forfaitaire pour chaque location à un même preneur.

Précision : le montant forfaitaire de 20 € est réputé couvrir l’en- semble des autres frais de gestion non déductibles pour leur mon- tant réel. Dès lors, vous ne pouvez recourir à un autre mode de déduction des charges réputées couvertes par le montant forfai- taire, et en particulier procéder à un complément de déduction, lorsque leur montant réel est supérieur à