SELECTION DU BIEN

Contrairement à une agence immobilière, nous n’avons pas de biens en portefeuille à vous proposer immédiatement.

Nous recherchons donc un bien spécifique à votre investissement immobilier locatif.

Nos recherches s’orientent vers des quartiers de Marseille qui présentent une rentabilité locative forte ainsi qu’un potentiel en terme d’évolution des prix.

Aujourd’hui, les 1er, 2ème et 3ème arrondissement de Marseille répondent à ces critères.

  • Rentabilité locative : la rentabilité locative brute de ces trois quartiers de Marseille est de 6 à 7% (vs une rentabilité brute de 2 à 3% sur Paris). Il est alors possible avec une bonne connaissance du secteur de trouver des biens anciens dont la valeur d’achat est encore assez faible (de 1700 €/m2 dans le 3ème à 2300 €/m2 dans le 1er), alors que la moyenne des loyers est assez élevé (près de 12 €/m2).
  • Potentiel d’évolution : Ces quartiers sont situés dans la zone d’EUROMED ou à proximité, où la ville de Marseille et les collectivités investissent massivement pour réhabiliter le centre ville. EUROMED 1 est en cours de réalisation, et la seconde phase EUROMED 2 vient d’être lancée. Ces quartiers vont se métamorphoser lors de la prochaine décennie.

 

Notre sélection de biens dans ces quartiers répond à un cahier des charges strict basé sur 3 catégories de critères qui sont la base pour effectuer un investissement immobilier locatif dans l’ancien :

  • L’emplacement : « Il y a 3 règles d’or pour investir dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » (Donald TRUMP). Cette analyse est d’autant plus vraie à Marseille que la physionomie d’un quartier change d’une rue à l’autre. Nous nous assurons que le bien se trouve à un emplacement de qualité, proche de commerces, d’écoles et de transport.
  • Le potentiel de l’appartement : nous sélectionnons les biens de manière factuelle, en nous attachant notamment à l’orientation, l’état du bien et à son potentiel après travaux.
  • La rentabilité locative : nous ne retenons que des biens dont la rentabilité brute est supérieure à 6,5%, et la rentabilité nette à 4,5%. L’effort d’épargne mensuel doit aussi correspondre à celui que nous avons déterminé lors de nos premiers échanges.

Notre connaissance du marché immobilier marseillais nous permet de sélectionner des biens qui répondent à ces 3 critères.

C’est à l’achat que l’on réalise la majeur partie de sa plus-value future.

 

ANALYSE DES DIAGNOSTICS TECHNIQUES ET ESTIMATION DES TRAVAUX

Il est essentiel avant de sélectionner un bien d’analyser les diagnostics techniques et les derniers procès verbaux d’assemblée de copropriétaires. C’est un des points qui permet de maintenir une rentabilité locative nette proche de la rentabilité brute.

Une sélection hâtive peut amener à ignorer des frais de travaux élevés qui viendraient diminuer la rentabilité locative.

Nous étudions donc ces éléments, et notre expérience en Maîtrise d’oeuvre et en rénovation nous permet de chiffrer rapidement les travaux :

  • de mise en conformité du bien suite aux réserves mentionnées dans les diagnostics Plomb, Amiante, ainsi que ceux liés à l’électricité ou au gaz.
  • qui sont évoqués dans les procès verbaux de copropriété, mais non votés et donc à la charge du futur propriétaire, ainsi que les travaux qui semblent nécessaires dans les années à venir vu l’état de la copropriété.
  • permettant d’améliorer l’aménagement et le confort de l’appartement.

Nous sommes donc mieux armés lors de la phase de négociation avec le vendeur pour obtenir le meilleur prix. D’une manière générale, nous obtenons avec ces méthodes des diminutions moyennes de prix d’achat de 4 à 8 %, ce qui représente pour une acquisition de 100 000 € un gain de 4 000 à 8 000 €.

 

RAPPORT DE VISITE

Lorsque que nous avons sélectionné un bien répondant à nos critères, et après avoir étudié les diagnostics techniques et les procès verbaux d’assemblée et estimé les travaux à réaliser, nous vous transmettons un rapport de visite résumant ces éléments et complété de photos de l’appartement et du quartier. Il contient aussi une mise à jour de la simulation chiffrée avec les données du bien retenu, vous permettant de vérifier que le bien rentre dans les critères que nous avions définis lors de nos premiers rendez-vous.

C’est vous qui validez alors notre sélection, ou non.