Pour sélectionner les biens que nous vous proposons, plusieurs critères entrent en jeu. Un des critères importants est la rentabilité locative du bien ou de l’appartement sélectionné. Elle correspond au rendement annuel de votre investissement. On peut alors distinguer la rentabilité locative brute et la rentabilité locative nette.

Ces rentabilités ne prennent pas en compte l’aspect fiscal, car comme nous l’avons déjà abordé, on investit pour la qualité et l’emplacement d’un bien, et non pour sa fiscalité.

RENTABILITÉ LOCATIVE BRUTE

C’est le taux de rendement global de l’investissement immobilier locatif. Il ne prend en compte que le prix d’achat et les loyers perçus. Il donne seulement un aperçu de la rentabilité locative de l’investissement immobilier locatif, car il ne prend pas en compte les frais de location, les charges et diverses taxes.

Son calcul est simple. Il suffit de diviser les revenus annuels de l’appartement (soit 12 fois le loyer mensuel hors charges) par le prix d’acquisition (en incluant les frais de notaire et les frais d’agence).

Par exemple, pour un appartement loué 600 € par mois et acquis pour 80 000 € par le biais d’une agence immobilière (frais d’agence de 6 000 €) auprès d’un notaire (frais de notaire de 7 000 €), la rentabilité locative brute sera de 7,74 %.

RENTABILITÉ LOCATIVE NETTE

La rentabilité locative nette permet d’avoir une idée plus précise du rendement de l’investissement. C’est cette rentabilité qui peut être comparée à un taux de livret A ou d’assurance-vie.

Elle prend en compte toutes les charges et les frais liés à l’exploitation du bien, à savoir :

  • Taxe foncière : elle varie en fonction de l’emplacement du bien et de sa surface. Il faut obtenir l’avis d’imposition du vendeur pour avoir le coût précis. A défaut, cette taxe est en moyenne équivalente à un mois de loyer.
  • Charges de copropriété : ce sont toutes les charges liées à l’entretien de l’immeuble (ménage, ascenseur, travaux dans les parties communes, …) et à la rémunération du syndic. Elles peuvent varier du simple au double entre 2 immeubles situés à proximité. Ces charges sont à étudier de façon approfondies avant l’achat, car elles peuvent faire fortement baisser la rentabilité nette.
  • Frais de gestion : en fonction du mode de location choisi, il faut prendre en compte des frais de gestion. Dans le cas d’une agence, il faut compter 6 à 7% des revenus locatifs annuels hors charges.
  • Frais d’assurance des loyers : il est indispensable de prendre une assurance pour les loyers impayés, qui va s’élever à 2,5% des revenus locatifs annuels hors charges.
  • Frais de vacances locatives : le locataire en place va changer régulièrement. Le taux de rotation est de l’ordre de 2 ans. Il faut donc compter une période d’un mois tous les 2 ans pendant laquelle votre logement n’est pas loué.
  • Assurance propriétaire non occupant (PNO) : vous devez assurer le logement que vous louer. Il faut compter environ 100 € par an.

 

Pour le même exemple que ci-dessus, prenons une taxe foncière de 500 €, des charges annuelles de copropriété de 800 €, des frais de gestion de 7% et des frais d’assurance des loyers de 2,5%, une vacance locative de 0,5 mois et une assurance PNO de 100 € par an. Ces valeurs sont réalistes.

La rentabilité locative nette passe à 5,18%, soit près de 33 % inférieure à la rentabilité locative brute.

Nous mettons tout notre savoir faire afin d’optimiser cette rentabilité locative nette, en sélectionnant des appartements à fort potentiel pour optimiser les loyers et diminuer les vacances locatives, en négociant les prix d’achat et les différents honoraires, et en choisissant des biens situés dans des immeubles à faibles charges.